首钢.金岭华府（暂定）建设项目可行性研究报告.doc

首钢.金岭华府（暂定）项目 可行性研究报告 重庆首金房地产开发有限公司 二零零 七年十月 第一章 总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 首钢.金岭华府工程（以下称“本项目”）。 1.1.2项目业主 □单位名称：重庆首金房地产开发有限公司 □注册地址：重庆渝北人和东路53号A1-2-4-1 □法定代表人：姚大力 □企业类型：有限责任公司 □注册资本：三千万元整 □经营范围：房地产开发（暂定资质），物业管理（以上经营范围按资质证书核定项目承接业务），房地产中介、建筑材料和装饰材料（不含危险化学品）。 1.1.3编制依据 □重庆市企业投资项目备案证 文号306490□《建设工程选址意见书》 渝规选[2006]经开北字第0042号 □《国有土地使用权出让合同》渝地（2006）合字（经开园）第166号 □《企业法人营业执照》 1.1.4研究范围 根据项目业主的委托要求，对本项目建设与运营进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、市场前景分析、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目财务效益评价等。 1.1.5项目的提出理由与过程 尽管2005年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家各部委运用金融、财政、行政、法律等手段对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场健康发展。但是，全国各地的情况参差不齐，在2005年全国“两会”期间，重庆常务副市长黄奇帆接受媒体采访时强调重庆房地产市场无泡沫，在接受国内外30多家网络媒体采访和2005年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次肯定了这个结论。另一方面，重庆作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设、旧城改造等投资推动重庆经济上升。经济前景为国内外客商看好，房地产市场潜力很大，外资和异地企业加快在渝的地产投资如“和记黄埔”“融侨半岛”“重庆天地”以及北京城建、上海静安、上海景瑞、上海明泉等异地企业将开发项目锁定重庆。从2006年重庆市秋季房交会上获悉，房地产市场仍然具市场潜力，反映有效需求与供应比例关系的租售比指标重庆为1:150左右，未超过1:150-200的限值，而杭州、上海等则在1:300左右，从而看出重庆的有效需求支撑着市场的繁荣。本项目拟建地环境得天独厚，市场优势明显，预计项目的客户资源较丰富，市场前景值得乐观。 本项目所在的北部新区正成为房地产开发热点地区。北部新区原有居民10万左右，按照新的规划，未来的北部新区将成为65万人口的居住地，其中常住人口50万，流动人口15万，新增加的55万居住人口，将给众多开发商提供大量的潜在需求客户群。而且伴随着人们生活方式改变、生活质量的提高，人们更加懂得享受生活的乐趣，具有环境优美、亲山、亲水、靠近自然、舒适、独立、现代的别墅、TOWNHOUSE 、花园洋房等高档住宅已具有较大的市场需求。 本项目的开发，将有效地促进周边地区的基础设施建设和环境的改善，加快北部区域的建设步伐，达到美化城市、繁荣市场、改善市容市貌、提升居民居住水准的目的，同时也为项目业主的未来发展奠定良好的经济基础。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点 本项目宗地位位于重庆市北部新区（北部经开园区）经开园鸳鸯组团牌坊片区地块内。该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目；土地总面积为477214.7平方米(合715.82亩)，其中，出让用地466094.5平方米(合699.14亩)，道路分摊用地11120.2平方米(合16.68亩)。 项目地块距离观音桥商业中心13公里，仅需15分钟。距离解放碑26公里，车程25分钟左右, 距离江北国际机场8.7公里，仅需14分钟车程。 1.2.2建设规模、内容、工期 本项目建设用地面积710亩，总建筑面积812450平方米.现规划用地性质为居住，容积率1.49，建筑密度31.36%，绿地率31.6%。本项目分五期开发,总投资30亿元,建设计划拟自2007年12月开始动工，至2012年12月,总建设周期为48个月。 1.2.4主要技术经济指标 详见表1-1《主要技术经济指标》。 1-1 首金?项目　经济技术指标 项目名称：首金?项目 序号 指标 单位 数量 备注 1 项目占地面积 亩 710 　 2 　 1.49 　 3 　 31.6% 3.1 集中绿地率 　 8.7% 3.2 普通绿地率 　 22.9% 4 建筑密度 　 31.36% 　 5 地上总建筑面积 平方米 694370 　 5.1 住宅建筑面积 平方米 632870 　 5.2 配套建筑面积 平方米 61500 　 5.2.1 商业（