商业地产之策划与设计剖析.ppt

商业地产项目的成功与商业的策划、设计及运营管理是紧密相连的。 商业策划可包含：项目的定位策划、项目主题、设计配合、招商策划、运营配合等等。 商业设计可包含：建筑综合设计、资本运营设计等。 运营管理可包含：招商管理、商业活动、商户调整、商业物业管理等等。 项目前期的侧重点： 商业地产之策划与设计 新接手的商业项目该如何入手？ 问题1： 商业项目的定位一般过程及方法 ？ 简单的说： 地产界名言：“地段、地段、还是地段！” 而那对于项目前期来讲： 定位前期做到：“了解、了解、深入了解！” 具体的说： 一、 城市宏观了解 尽量多的了解当地市场的各类商业行情。其可以包括当地商品房市场行情、商业分布业态、当地知名商业企业或全国战略商业巨头项目布点、当地城市GDP、居民CPI水平等等。 目的：就是要让自己能很快速的融入当地市场，就好像你在当地生活了好多年一样。 二、对各类繁琐的数据进行有效的分析 分析可以包括：当地城市的发展重点、未来5～10年的发展区域及趋势、目前商业发展的区域及饱和程度、居民的消费习惯、消费水平等等。 另外，对所接手的项目的周边条件也要进行有系统的了解和分析，总结项目的各种优势和劣势。 目的：商业项目前期雏形定位是需要有效的数据来说话的。商业地产首先是应该围绕商业来转，而不是地产本身。 三、信息汇总 四、地块分析步骤 1、现代大型商业地产的选址，必须同时具 备三个条件： 地理位置能代表城市商业发展的新趋势； 必须拥有相当数量的中高收入的消费群体； 交通便利，停车方便。 2、宏观区域分析 3、客户群体定位 消费群、投资群、商户群、竞争对手 消费群 考虑地域差异、宗教， 民族，年龄，性别等； 寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点； 逛商场频度是影响商场人流的关键； 商户群 设店商家的选址意向； 设店商家的设店标准； 百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要； 投资群 投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向； 经营时间、营业时间、辐射范围等； 4、业态组合 5、经营定位 方式 经营方式服务于商业定位； 经营方式与商业定位相互促进、相得益彰； 根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式： 6、主题定位的设计结合 商业项目内容组合可以使用一定量的“模式组合”，但是前提就是项目的主题定位思路要明确，其必须能符合当地商业市场的规律及发展趋势为前提。 问题2： 实践项目中一般碰到哪些业态，各自经营特点，盈利模式 ？ 五、商业定位对商业地产的影响 案例：正大广场的定位转型 正大广场 发 展 商：泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司； 建筑设计：美国捷得国际建筑事务所； 开业时间：2002年； 投资总额：4.5亿美元； 项目地址：浦东新区陆家嘴西路168号 ； 用地面积：3.1公顷； 总建筑面积：241，000平方米； 商业面积：24万平米； 总停车位：1200个； 上海正大广场将项目定位成“家庭娱乐消费中心”，调整项目的业态，增加休闲、餐饮的比例，引进国际知名连锁服装品牌，削弱主力店，加强次主力店，使原来连年亏损、招商困难的广场走出泥坑，实现项目盈利。 初衷是在浦东竖立一座“恒隆广场”，可是25万平方米的体量却始终面临人气不足、招商困难； 鉴于上海近期最大的消费群是中产阶层，消费增长最大的是拥有孩子的中产家庭。因此决策：主打家庭牌，提出家庭共享空间、父母分享空间和儿童独享空间三个空间的发展理念。正大广场转向“华东地区最具影响力的家庭休闲购物娱乐中心”； 转型后的招商首先从6~10楼出击。原先800平方米的汤姆熊室内游艺场扩大为5000平方米，引进了全球最大的玩具零售品牌玩具反斗城、日本室内真冰溜冰场等大型娱乐项目。在陆续以低租金引进了KTV、健身美容馆、国际亲子教育中心、家庭牙科诊所等文体娱乐项目后，高楼层的空缺得以填满，人气也得以充分调动。 同时将正大百货的营业面积大幅缩减，引进单店经营面积都在1500平方米ＺＡＲＡ、Ｈ＆Ｍ、Ｃ＆Ａ、优衣库等时尚品牌 六、商业运营模式 地产开发商占主导地位 即是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程。 商业运营商占主导地位 即是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主