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基于对我国房地产企业成本管理的研究评述 重庆工商大学融智学院 会计学 2008级 一班 陈海龙 指导老师 周兵 摘要：本文就我国就当期国内国外的经济形式，基于我国房地产企业成本管理的现状，特别是对于我市一些企业存在的问题，整理列出了部分我国房地产企业成本管理存在的弊端，并提出了解决这些问题的办法。我国的房地产企业正处于经济发展的阵痛时期，现如今国内外经济形式不明朗，各自物价、劳动力价格不断上涨，导致企业成本的不断上升。然而房价却为政府所调控，房地产企业想要继续获取利润或者壮大发展，成本的管理控制将是企业不得不进行的当务之急！ 关键字：房地产 成本管理 成本控制 引言 近年来，特别是进入2000年以后，房地产在我国不断发展，取得了不可否认的成就，以至于房地产行业已经在我国的国民经济中占有了举足轻重的地位。但是由于房价攀升速度太快，已经影响到了人民的生活承受能力，国家不得不对采取必要的措施以控制房价疯长，保证人民的必要需求。在各种外部条件均不利于房地产发展的今天，房地产企业不得不严控成本，以求得企业的生存和发展。本文围绕房地产企业的成本管理的必要性，提出了我国房地产企业的成本管理现状，对成本的影响因素进行了分析，提出了解决问题的措施供读者参考。 我国房地产企业加强成本管理控制的必要性 目前，房地产行业正处于一个调整的阶段，投资者对于房地产行业都保持着十分警惕的心态，房地产企业希望得到生存和发展，必须要加强对成本的管控。王新芳在《房地产成本开发控制研究》指出了当前我国经济形式下，房地产企业需要加强对成本的管理，以求得企业在市场中的生存。企业的生存都离不开成本，现如今各种物价上涨，劳动力价格也随之上涨，伴随而来的就是企业成本的上涨，然而，国家对于房地产这一块却实施了严控房价的政策，导致房地产企业在收支两端都受到了限制，现在增加企业的收入将越来越难，房地产企业必须要通过降低支出，来控制成本的发生，从而来实现收益的增加，也是维持企业良好发展的必经之路。 我国房地产企业的成本管理现状 1.重视费用管理而忽视直接成本、隐性成本的管理 成本费用一般包括与日常运作过程中所发生的各种费用和生产经营活动所产生的各种原材料直接成本。部分房地产企业认为直接成本是必然要发生的，不需要去控制，直接就忽视了对其成本的管控，对于隐性成本更是很少涉及。江玉琪指出了现在由于很多房地产企业对于成本认识还不够，往往很多企业对费用报销管控严格，而对于直接材料、人工等直接成本，以及可能发生的隐性成本管控都比较宽松。事实上也是，期间费用一般仅仅只能占地产开发总投入的10%一下，对于整个项目而言，更大的投入应该材料、人工上面，企业应该注重这些方面的管控。 财务部门只能记录成本，无法管理成本 杨丽琛和江玉琪都认为，现在房地产企业中的财务部门往往都只是一个记账部门，没有发挥到对公司管理应有的功能。现在房地产企业往往以销售为中心，认为卖了房子就能赚钱，他们对于部分房地产企业不重视成本管理所指出的观点相当明确，有一针见血的功效。 成本核算对象设立不规范 杨晓梁认为，现在很多的房地产企业对于房地产成本管理的目的物不明确，或者各企业间没有固定的模版，缺乏对被核算对象的认识，在设立核算项目时往往会出现一些不能调控的问题。 缺乏监督体系，成本管理无法有效进行 王丹在房地产行业成本控制探析中指出，我国现有企业对于成本的管理都比较缺乏监督，企业为了节省成本，往往不会设立专门的人员对成本核算进行监督，或者说或者根本没人进行管理，指出了我国房地产行业普遍存在的这个问题，指出了监督对于成本管理的重要性。 成本费用的归集和分配不合理 费用的归集和分配是成本会计基本工作，同时也对成本会计的成本方面的专业知识要求较高，需要成本会计人员能够熟练各种费用的分配方式，已经该如何进行归集。陈靖岭在房地产企业的成本管理模式分析里面提出了现在很多成本管理人员的专业知识不够扎实，使得在业务处理过程中出现了很多问题。现在房地产企业成本费用的归集和分配不合理现象非常明显，在实现操作中应该注意合理的归集分配。 对房地产成本影响因素的分析 1.国家的宏观政策 国家的宏观政策范围非常之广，王章武和柴强分别就金融政策对于房地产行业的影响都作了分析，他们认为，利率、准备金率等对房地产企业都有着非常重要影响。金融政策是调节国家金融市场的重要手段，而房地产行业对于资金的流动非常频繁，导致了房地产对金融业的需求也非常明显；徐梅芳在我国房地产行业税收负担问题研究中指出，近年来的房地产限购令、房产税等都对房地产企业的发展产生了非常明显效果；陈建国也指出了我国近年来的土地政策，企业应该多了解国家的土地政策，以便以更合理的价格拿到更适用的地。国家的政策对于一个行业，一个企业的影响那是毋庸置疑的，企业想要得到更好的发展，就应该