第九章节房地产金融与项目融资.doc

第九章　房地产金融与项目融资 ? 　　【考情分析】　　■ 本章所占分值适中 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2009年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2008年 4题4分 2题4分 2题2分 － 8题10分 　　　　【内容框架】　　第一节 房地产资本市场　　第二节 公开资本市场融资　　第三节 银行信贷融资　　第四节 房地产投资信托基金　　第五节 房地产项目融资　　【内容详解】 第一节　房地产资本市场 　　1.房地产市场与资本市场　　■ 关系　　　 随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款　　　 随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化　　　 所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化　　■ 房地产资本市场的组成部分　　　 私人权益融资　　　 私人债务融资　　　 公开权益融资　　　 公开债务融资　　■ 私人市场融资与公开市场融资的区别　　　 主要在于资本投资是否可以公开交易　　2.房地产权益融资　　2.1 房地产权益融资的特点　　■ 是所有者权益而非债务　　■ 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润　　■ 最典型的是股票　　■ 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险　　【2006年真题】　　 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（　） 　　[答疑编号501255090101：针对该题提问] ? 『正确答案』×『答案解析』表述的是权益融资的特点。参见教材P284 　　2.2 私慕股权投资　　■ 概念　　　 是对非上市公司进行的股权投资　　■ 种类　　　 发展融资　　　 夹层融资　　　 基本建设权益基金　　　 管理层收购或杠杆收购　　　 重组和合伙制投资基金　　■ 特点　　　 资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节　　　 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资　　　 一般投资于私有公司即非上市公司　　　 比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报　　　 投资期限较长，3－5年　　　 流动性差，无直接交易　　　 资金来源广泛　　　 多采取有限合伙制，避免双重征税　　　 投资退出渠道多样化　　■ 优缺点　　　 私慕股权融资比上市和债务融资成本高　　　 但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急　　3.房地产债务融资　　3.1 概念与特点　　■ 概念　　　 通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，　　　 所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用　　　 需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除　　■ 特点（四性）　　　 短期性　　　 可逆性－负有到期还本付息的义务　　　 负担性－需要支付利息　　　 流通性－债券可在市场上转让　　【2009年真题】　　 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（　） 　　[答疑编号501255090102：针对该题提问] ? 『正确答案』×『答案解析』权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见教材P287 　　3.2 债务融资的类型（四类）　　■ 银行信贷　　　 按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款　　　 按期限分为短期贷款和中长期贷款　　　 按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现　　■ 商业信用　　　 指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式　　　 商业作用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种　　　 优点是方便和及时　　　 缺点是存在信用规模、信用方向等局限　　■ 企业债券　　　 哪些企业可以发行债券　　　　﹥ 股份有限公司　　　　﹥ 国有独资公司　　　　﹥ 两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司　　　 特点　　　　﹥ 企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债　　■ 租赁融资　　　 实质　　　　﹥ 转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁　　　　﹥ 主要应用于大型设备租赁领域　　　 房地产领域中的应用　　　　﹥ 回租租赁或售后回租模式　　【2009年真题】　　 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（　）。　　A.置业投资　　B.设备租赁　　C.售后回租　　D.权益融资 　　[答疑编号501255090103：针对该题提问] ? 『正确答案』C『答案解析』主