对房屋交易中的《阴阳合同》的认识.docxVIP

房屋交易中的“阴阳合同”概况近年来，我国房地产行业发展迅速，已经成为人们日益关注的焦点。尤其，去年开始对房地产行业实行的调控政策，更是将房地产行业中的有关市场活动提到了人们的眼前。而二手房市场也随着房地产行业的发展而发展的如火如荼。二手房市场是属于房地产二级市场，是一级房地产市场的延伸和扩大，可以促进市场繁荣的作用。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。随之而来的问题也较多，下面着重介绍二手房交易中的“阴阳合同”。阴阳合同，顾名思义就是针对同一个履行事项存在两份合同，一阴一阳，内容不一样，“阴”的合同是双方实际履行的合同，“阳”的合同是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。在房屋交易中，阴阳合同是为了实现交易当事人的特殊需求，一般是为了避税。案例2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。在5月份的时候，乙方向甲方提出要求解除合同。乙方声称向有关机关咨询，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。甲方不同意，而产生纠纷。分析在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。本案例中的补充协议即为阴合同。1.阴阳合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。可知，“阳合同”应确认为无效，不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据不同的情况可以分为以下几种：（1）对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效；对于差价太大的，一般会认定无效；（2）对于卖方不想买，而主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；（3）对于买方不想买，而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户价格条款无效；（4）对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调调解不成的，一般会认定合同不成立。（5）没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。有时，在司法实践中，阴合同通常被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同，但是关于价款将会根据实际房款来缴纳税费。2.阴合同的风险首先、房屋买卖合同中的交易价格被房产交易中心认定为不合理的，将导致房屋无法过户。其次、对于买卖双方，阴阳合同无法保障双方的权利。买方承担的风险是，如果卖方因为房价升值而反悔，就可能会以存在阴阳合同现象为借口起诉，从而取消交易；卖方面临的风险就是，因为阴合同中的价格低于实际交易价格，房款可能无法全部收回。最后、即使房屋顺利过户了，买方将来出售该房屋时，也会蒙受一定的经济损失。这主要体现在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价。原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税就越多。即使不出售房屋，如果将来遭遇房屋拆迁等情况，在评估、赔偿等方面也会存在损失。3.阴阳合同出现的原因分析在房屋交易中，对于一手房交易的过程中往往会有明确的法律体系可以参照，而在二手房交易中，二手房的交易所受的限制，散见于不同的法律法规中，没有形成体系，