中山万科前期策划报告.doc

中山万科前期策划报告 中山市房地产宏观环境分析 社会经济现状及发展趋势 社会经济现状 近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表： 中山市2003年1-5月各产业经济运行情况 项目 数值 同比增长率 第一产业增加值 7.72亿元 +2.1% 第二产业增加值 118.84亿元 +24.0% 第三产业增加值 61.82亿元 +9.6% 国内生产总值 188.38亿元 +17.8% 经济运行主要呈以下特点： 工业保持高增长，效益继续改善 2003年1-5月工业经济运行情况 项目 数值 同比增长率 工业总产值 （全市规模以上工业企业） 560.68亿元 +35.77% 累计实现利润 （全市规模以上工业企业） 11.27亿元 +36.12% 工业经济效益综合指数 125.83% +8% 投资全面提速，房地产持续升温 2003年1-5月固定资产投资情况 项目 数值 同比增长率 固定资产投资 54.60亿元 +45.00% 基本建设投资 21.35亿元 +50.71% 更新改造投资 1.50亿元 +7.21% 房地产开发投资 10.97亿元 +28.98% 地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。 进出口强劲，招商引资放缓 2003年1-5月进出口及招商引资情况 单位：亿美元 同比增长率 进出口总额 47.80 +43.45% 出口总额 29.58 +49.08% 进口总额 18.24 +38.17% 合同利用外资 2.39 -29.25% 实际利用外资 2.78 -17.01% 财政收支平衡、金融形势良好 2003年1-5月财政收支及金融形式情况 2003年1-5月 同比增长率 财政两税收入 31.92亿元 +26.29% 地方一般预算收入 12.87亿元 +21.71% 地方一般预算支出 11.27亿元 +12.73% 2003年1-5月余额 2003年1-5月净增长额 各项存款余额 778.96亿元 71.04亿元 各项贷款 471.99亿元 29.63亿元 由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。 户籍人口稳步增长，外来人口比重大 从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见，户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产消费需求的增长。 劳动就业形势基本稳定 2002年度城镇就业情况 人数（单位：万人） 比去年增加（单位：万人） 全市从业人员 131.64 7.36 城镇在岗职工 14.24 ---- 私营个体从业人员 47.48 ---- 乡镇劳动力 69.85 ---- 人数（单位：人） 登记失业率 城镇登记失业人数 7531 2.44% 全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发展的。 社会经济发展趋势 经济保持快速健康发展 人民生活质量稳步提高 第三产业成为发展重头戏，房地产业借势持续升温，市场消化将有压力 （单位：万平方米） 2003年2月 2003年3月 2003年4月 2003年5月 施工面积 234.08 254.28 283.28 303.21 竣工面积 21.03 44.54 49.9 52.51 销售面积 12.21 26.99 32.1 36.46 空置面积 10.94 118.26 119.86 114.8 尽管总的来说今年上半年的商品房发展是呈上升趋势，但从以上的统计资料所显示的情况来看，我们不难发现：施工面积和竣工面积是在逐月上升的，而销售情况却不乐观，因此而导致空置面积随即上升。由施工面积和竣工面积来看：今年上半年的竣工面积远远低于施工面积，可见，接下来的竣工面积将大大增加，这将为今后的销售市场增加巨大的压力。 疫后消费者信心指数上升，消费力复苏，消费需求将向居民住房、汽车等 “非典”之后的经济逐步上升，消费力渐渐复苏，据国家统计局中国经济景气监测中心在今年第一季度的调查显示：超过五成的消费者对中国经济在未来十二个月的表现持相对乐观的预期。可见消费者的信心指数在平稳上升。银行对于个人消费贷款额度加重，其主要原因