第15章_地价理论及其应用讲解.ppt

指土地买卖双方按市场交易规则， 在土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格 课税价格 抵押价格 …….. 土地估价制度 估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度 1. 美国 建立土地估价制度 对地价进行控制 2. 日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定《国土利用计划证》 3. 德国 成立土地估价委员会 政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度 1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系 5、中国的土地价格管理制度 * 规划限制： （土地利用性质、用地结构、用地限制条件等）用途、建筑密度、容积率、建筑高度 * 比准价格 * 收益价格 * 土地增值收益在实践中常常用土地出让金代替 * 这个价格称为“积算价格“ VD=VB×A×B×D×F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正 收集宗地交易实例 确定比较实例 建立价格可比基础 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期等修正 求出比准价格 A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件 VD = VB× × × × 100 100 100 100 （ ） （ ） （ ） （ ） 第1分式 ---待估宗地/比较实例情况指数 第2分式 ---待估宗地估价日期/比较实例成交时价格指数 第3分式 ---待估宗地/比较实例区域因素条件指数 第4分式 ---待估宗地/比较实例个别因素条件指数 区域因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 总分值 100 97 106 103 是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上通用的基本估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。 1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法 V = a / r Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率 收集相关资料； 测算年总收益； 确定年总费用； 计算年纯收益； 确定还原利率； 选用适当的计算公式； 试算收益价格； 确定待估宗地地价。 1、某地块年均收益为200元，当土地还原利率为5%时，该地块价格V=200/5%=4000元。 2、一块土地，当地租200元时，土地价格为4000元，当利息率不变，地租增加到300元时，土地价格为多少？ 3、有一块面积为1公顷的土地，每年可以收取地租2万元，而当年银行存款的年利息率是5%，这块土地的价格是多少? 例题 是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。 只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。 １. 基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益 判断待估土地是否适用于成本法； 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； 通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润； 确定土地开发后较开发前的价值增加额； 按地价公式求取待估土地的土地价格； 对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 一般用于新开发土地。 既无收益