第九章 房地产信托与信托基金讲解.ppt

(五)按投资是否上市分类 按是否上市，房地产投资信托基金可以分为上市和非上市两种。 上市的房地产投资信托基金可以在市场上随时买进和卖出，没有时间限制。在美国，一般非上市的房地产投资信托基金都属于私募基金的性质，在基金到期后就要把掌握的所有资产变现，把收益全部派发给投资者并解散基金。 第二节 房地产投资信托基金的运作与实施 房地产投资信托基金的基本运作模式 在组织体系上，房地产投资信托基金是由基金持有人、基金管理人、基金托管人以及投资顾问等通过信托关系构成的系统，其基本结构和运作模式可用图表示。 基金持有人也称作基金投资人，是基金的个人投资者、境内机构投资者和合格境外机构投资者以及法律法规允许或经中国证监会批准可以购买证券投资基金的其他投资者的合称。 基金管理人也就是基金管理公司，是指凭借专门的知识与经验，运用所管理基金的资产，根据法律、法规及基金章程或基金契约的规定，按照科学的投资组合原理进行投资决策，谋求所管理的基金资产不断增值，并使基金持有人获取尽可能多收益的经营机构。基金管理人在不同国家(地区)有不同的名称，例如在英国称投资管理公司，在美国称基金管理公司，在日本称投资信托公司。 基金托管人是投资人权益的代表，是基金资产的名义持有人或管理机构。为了保证基金资产的安全，基金按照资产管理和保管分开的原则进行运作，并由专门的基金托管人保管基金资产。为充分保障基金投资者的权益，防止基金信托财产被挪作他用，各国的证券投资信托法规都规定：凡是基金都要设立基金托管机构，即由基金托管人来对基金管理机构的投资操作进行监督，并对基金资产进行保管。 图中的房地产投资信托基金结构是专门针对信托型房地产投资信托基金的，公司型房地产投资信托基金的结构更加简单，只要去掉房地产投资信托基金托管人和房地产投资信托基金管理人就可以了。 信托型房地产投资信托基金的操作流程包括七个步骤： 第一，发起人以白有房地产作为资产基础，设立房地产投资基金。 第二，寻找并委托合格机构作为基金的管理人、托管人和投资顾问(估价师)。 第三，向证券监管机构申请并获许可后，向投资者公开发行基金份额。 第四，以发行所获资金偿付发起人，以及投资于新的房地产项目。 第五，向相关证券交易所申请上市，成为上市证券。 第六，必要时设立特别目的工具(SPV)，用于持有房地产。 第七，持有和经营房地产资产，获得租金以及其他相关收入，并向投资者分配。此外还需按照监管部门的要求披露相关信息。 第三节 中国房地产投资信托基金模式的走向 一、现状与问题 2008年12月3日，在国务院会议层面上，房地产投资信托基金首次被提出作为拓宽企业融资渠道的方式，相关试点工作也开始着手。此举大大加快了中国房地产投资信托基金的发展进程。此前，银监会和证监会就分别开始了对房地产投资信托基金的研究工作，提出了两套实施方案。银监会的方案是以债券类产品的方式组建房地产投资信托基金，发行受益凭证，地产公司继续持有房地产的所有权，房地产投资信托基金在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；证监会的方案是以股权类产品为基础组建房地产投资信托基金，将房地产所有权转移到房地产投资信托基金名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有房地产投资信托基金股份间接拥有房地产所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。 无论是从工业化与城市化的角度看，还是从各参与主体的角度看，中国房地产投资信托基金的发展前景都毋庸置疑。但它的大发展还需要政府通过税收政策和其他法律措施解决好收益性、成长性和流动性三大问题。 首先，房地产投资信托基金的收益由租金收入和资本增值两部分构成，收益率的高低很受关注。 其次，成长性是房地产投资信托基金有别于债券和一般房地产项目的重要特点。 第三，美国房地产投资信托基金在交易所上市，无论是机构投资者还是个人投资者，抑或无论是中国投资者，还是国外投资者，都可以参与，并享受不同程度的税收减免待遇。 最后，除了上述问题外，房地产投资信托基金操作上的一些细节问题也有待解决，包括产品登记、托管、评级、公司治理、基金产品中的房地产管理增值服务等问题。 2．试点方案介绍 根据目前监管部分的思路，未来上市的房地产投资信托基金可能类似于一个封闭式房地产投资私募基金。 据此上海浦东新区率先提出了三套试点方案。 其中方案一和方案二为债权方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，收益权证在银行间市场发行； 方案三为股权方案，发起人需将房地产资产转让给信托公司并在证券市场发行投资凭证。 具体说来： 方案一的发起人为金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团，它们提供年租金收