中天广场策划案推广方案.doc

中天广场策划推广方案 二、市場分析1、?寫字樓市場調查與分析沒有一個深入細則及科學的市場調查與科學的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水……1.1寫字樓宏觀市場分析在房地産開發四大産品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地産一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最爲悲慘，以96年以後的廣州寫字樓市場爲例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，儘管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。2000年以後，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上佔有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。1.2武漢寫字樓現狀分析要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作爲湖北省省會，位於中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業經濟活躍。武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/?M2之間，租價基本在40-70元/?M2·月之間，，管理費基本在10-15元/?M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓爲例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40％以下。武漢所處地理及發展狀況，在中國加入世貿成爲現實和在武漢在西部大開發中所肩負的使命，注定武漢在今後的發展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今後兩年肯定會機會不少。2、主要競爭對手分析2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）因中商廣場專案大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其他區尤其是漢口區寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析在武昌區與本案爭奪客源的主要爲亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅爲25％，而亞貿廣場B座入住率達100％，江天大廈入住率爲80％，以中商廣場在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手爲亞貿廣場。亞貿廣場經濟指標名稱：亞洲貿易廣場地點：武昌區武珞路628號開發商：亞洲貿易廣場股份有限公司總占地面積：12000?M2總建築面積：120000?M2，其中A座建面36000?M2規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成層高：A座28層??B座32層功能：底樓—美食城、肯德基、停車場?????????一樓—五樓爲商場??????A座8-17層原規劃爲四星級賓館，現定位爲寫字樓??????A座18-28層爲高檔寫字樓??????B座爲高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價：均價4800元/M2，整體購買還有優惠，並有一定的投??????資優惠政策租價：均價70元/M2，大面積出租可優惠（以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的採用的策略）以租代售：120元/?M2·月，五年期滿，産權歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項後，五年共付70萬元，而採用按揭形式購買僅需480000元，相當於五年分期的70%）管理費：5.5元/?M2·月入住率：B座100％?????A座尚未入住配套：具備購物、休閒、餐飲、娛樂等各項設施，具體爲裙??????樓大型商場（全市第四），200泊位停車場、新加坡美??????食城、肯德基速食廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡??????球館、美髮美容中心等。實用率：69％外立面裝飾：裙樓玻璃幕牆，塔樓以白色條磚爲主，配淺????????????藍色玻璃內部設施：中央空調、IDD電話、