中房凌云花园市场营销策划案.doc

中房凌云花园市场营销策划 项目概况 凌云花园位于方家栏路 32号—沈阳东南部，毗邻方家栏森林公园，是中房集团在沈阳的第二个项目。其东面是新建住宅、西面是规划路、南面是方家栏路、北面是辽宁省武警总队一支队。凌云花园占地15万平方米、总建筑面积20万平方米、容积率﹤1.5绿化率达40%、建筑密度为30%、是一个大型的、综和的生活园区。 中房凌云花园整体上采用现代风格的建筑设计。主要部位高级外墙面砖饰面，显居住者的“体面”；住宅全部坡屋顶设计，顶层层高在2.8—4.6米。留出更充分的创意空间；超大视野的阳台，部分南卧室飘窗设计，充分体现了现代人对建筑设计的要求；户型在88平方米到168平方米，使多种户型可供客户任意选择。24小时惠天热网；每户可配有ADSC接口。客户可以享受到办公、教育、购物、就医等信息时代的高速健康。东芝电梯房以及金德铝塑PRR管材等等。 建筑标准说明: 【主体工程】 外墙采用节能材料,楼板全部现浇。 外墙主要部位装饰采用高级外墙面砖,其余为涂料墙面;坡屋顶采用高级屋面瓦。 【套内装饰配套】 单元门:铸诚牌高级对讲门 进户门:铸诚牌高级对开三防门 阳台及窗:大连实德型材高级中空塑钢窗 地面:水泥压光(厨卫除外) 墙面:高级大白饰面 室内门:预留洞口 厨房:墙面抹灰 卫生间:墙面抹灰,地面做高级防水,上下水预留接口 室内照明:预留灯位,设置高级开关、插座 有线电视、卫星电视插座接入客厅；ADSL接口接入客厅，电话接口接入客厅及卧室。 【公共部位】 楼梯采用不锈钢扶手、理石地面。东芝电梯，楼梯间照明采用高级声光控灯。 【其他】 给水：采用高级UPVC管材。 排水：采用高级UPVC消音螺旋管材 供暖：惠天热网24小时供暖，分户独立，金德高级铝塑PPR管材 煤气：进户 2市场调研 2.1沈阳市房地产市场调查 （1）沈阳市居民居住状况5325份样本分析,住房面积在40平方米以下的占17%,41-60平方米的占36%,61-80平方米的占27%,81-100平方米的占12.1%，101-130平方米的占4.4%，131平方米以上的占3.5%。对现住房满意度分析31.6%，这就是说，有近三分之一的居民要急于改善住房条件；同时，表示一般的，即潜在要改善住房条件的超过五分之二，两项之和为四分之三。39%的人认为房子面积太小；26.7%的人认为住房结构不合理，功能不齐全；9.6%的人住房置换需求分析住房置换意愿分析20.5%；正在考虑置换的占28.4%。持观望态度的20.1%。这反映出，市有近一半的居民有卖旧房买新房或直接买新房的需求。 住房置换时间分析9.2%；表示二年以内的占22.7%；3-4年的占32.9%。这就是说，市近三分之一居民一、两年内有购房意向，三、四年内有购房意向也占近三分之一。市五个城区内居民共有108万户，9.2%就意味着10万户居民今年要购置住房，而且今后每年都保持百分之十以上水平。沈阳市每年约有十万左右住户购置住房，而且还要继续保持一个相当长的时间，这是一股多么巨大的消费潮流，它若能变成现实，将对改善市人民生活水平、拉动全市经济发展产生不可估量的影响。 购房意向分析购买住房的类别分析2073人，占39.1%；条件好的旧房860人，占16.3%；经济适用住房1948人，占36.7%；自住公房219人，占4.1%；其它201人，占3.8%。16.3%。数量十分可观，说明旧房市场具有强大生命力。 对新建商品房种类的选择334人，占6.3%；购买多层2189人，占41.3%；购买小高层1714人，占32.3%；购买高层住宅586人，占11.1%；购买别墅283人，占5.3%；其它197人，占3.7%。 沈阳市住房消费发展趋势10年，沈阳地区住宅主要呈现于以下特点：小康化、个性化、生态化、智能化、品牌化、城郊化、投资多元化、服务规范化、社区化；居住模式有四种：安居型、准小康型、小康型、和后小康型；现在大体分布如下：5%为后小康；15%为小康；40%为准小康；30%为安居型；10%为困难户。预计10年后，升级状况为：后小康为20%；小康为40%；准小康为30%；安居型为10%，从中进一步证明沈阳市的住房消费潜力巨大，5%的人（约6万户）买高档房；15%的人（约20万户）买中档或中高档房；40%的人（约50万户）买中低档房子；30%的人（约40万户）买二手房；10%的人（约12万户）租住廉租房；另有80万流动人口租赁房子。 2.2沈阳市相关的政策法规 关于促进住房的消费的若干措施： 为进一步促进住房消费，搞活房地产市场，拉动全市经济持续增长，现制定措施如下： 加大金融支持力度： （1）今年全市住房消费贷款新增41亿元，其中住房公积金贷款11亿元；住房消费贷款余款达到182亿元。 （2）鼓励各商业银行在做好商品