中银国际项目全程策划案运营报告.doc

中银国际项目全程策划运营报告 第一章 市场分析报告第一节 项目概述中建公司现开发项目“中建大厦”，位于运城市区金融一条街中银大道和商业一条街禹都大道交汇处。占地面积3363.61m2，建筑面积约为20000m2。工程为框剪结构，层高为16层，一、二层为商业门面房，以上为住宅，下设地下停车场与人防工程；大厦内设地温式中央空调，各单元设专用电梯及消防楼梯，配置专线及专用发电机组，各住户可全天供应热水，24小时监控录像，保证住户的财产安全；大厦外墙为干挂花岗岩，窗为第五代双玻璃纤维钢窗；室外设地上专用商业停车场，下设两座800立方专用消防蓄水池。中建大厦项目整体设施齐全，配套一流，领河东大地家居时尚之潮流。“中建大厦”项目计划总投资5000万元，将陆续到位资金2000余万元。现已完成地基处理，正进行基础筏板铺设，完成投资额200余万元。工程进度计划国庆节完成主体工程，年内全部竣工。施工方为山西省第二建筑公司，该公司制度完善，管理到位，是一支技术一流、信誉可靠的专业建筑工队伍。第二节? ?市场分析运城市位于山西省西南端，与陕西省、河南省隔河相望，地处东经110 15----112 04，北纬34 35—35 4之间，撤地建市后下辖2市1区10县，总人口接近500万人，面积约为1.4万平方公里。古代的运城被称为河东，是中华民族的重要发祥地之一，同时在山西省，运城乃是山西主要的麦棉基地，地势平坦、气候温和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世纪的运城将被打造成为一个黄河金三角地带的“经贸、旅游”为一体的中心城市。近年来针对国家发展中部地区的历史机遇，政府加快了城市化建设的步伐，在城市建设上下大力气，重在改变城市面貌，改善投资环境。2000年撤地设市以来，全市社会固定资产投资9.4亿，其中房地产投资7.6亿。城市基础设施累计投资70545万元，市区完成拆迁任务13万平方米。城市格局基本形成；新区建设全面启动，房地产迅速兴起，以金鑫、天泰、御苑等一线开发商为龙头的房地产企业带动整个运城市房地产业迅猛发展。1 市场简况2001年以来房地产迅速发展，部分指标如下：??年? ?份 2001年 2002年 2003年 2004年完成投资额 3.7亿 6.4亿 7.6亿 10亿开工面积 - - - 170万㎡竣工面积 - - - 70万㎡2004年以来运城市房地产发展势头超过以往，商品房销售价格持续上涨，与去年同期相比售价指数上升20.1%究其房价上涨原因主要有：1)、国家宏观调控房地产业，严格限制土地出让项目审批，实行土地招标、拍卖、挂牌等交易形成，使土地价格迅速上涨。2)、筑材料价格上涨幅度较大。3)、小高层与高层等高档住宅项目增加、投资成本增加。2??运城市房地产业特点1)、??逐步向高档次、高品质、高价位方向发展。2)、??旧城改造、城市基础设施建设、新区建设的热潮席卷全市，随之带动房地产迅速发展。3)? ? 西安、北京等地先进的开发理念、服务品质，使运城市房地产品质不断提高。4)? ? 市场潜力大，运城市是山西最大的物流贸易中心，设市以来，经济发展迅速，城市化进程不断加快，城市的聚集效应增大，周边城区人流不断涌入。城市改造建设带动住宅革命，导致商品房销售势头一路盘升，价格持续上涨。3??房地产分类市场分析1)、写字楼：运城市目前无专业的写字楼，大多数公司都在原来一些单位的办公楼上租房子，写字楼在运城市应该算是一个新兴行业，具有一定的潜力，但目前市场销售并不理想，近期以御苑房产推出的河东商务中心最具代表性。相应也推出了一批住宅式公寓，如：世纪东方、御凤园等。2)、住宅：2003年以来，市场上出现了供销两旺的局面，竣工销售均出现持续增长势头，市场价格一路飚升，目前市场上商品房销售价格已超过2000元/㎡，一套房的售价都在20万元以上，实现了由普通住宅向高档精品住宅的成功过渡，人们对住宅品质的要求不断提升。高档住宅以梧桐名邸、学府家园、御溪苑、凰金苑、金兆大厦为代表，而且销售情况良好。3)、商铺：受地理位置影响，运城是山西最大的物流集贸中心，再加上山西人喜好做生意，这为商铺建设奠定坚实的基础，商铺是城市繁华的标志，运城撤区设市以来经济发展的速度是令人震惊的，大型商铺数量不断增加，最具代表性的有，东星时代广场、今日国际商城、粤晋新天地等，目前沿街开发的项目大都为商住两用，4)、别墅：运城市属典型的上层阶级密集型，随着人们对住房环境要求的不断提高，别墅在运城也有了一定市场，御苑房地产公司首家在运城开发别墅56套，现已全部售完，每套售价在50万元以上，空港度假村的别墅也正在建设。 第三节? ?运城房地产项目简况（一）三大板块1、城东高档住宅项目名称 开发商 均价 规模 结构层数 销售情况梧桐名