周边商业策划案报告.doc

周边商业策划报告 part1 商业环境调查与研究 一、周边商业状况调查 XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。 1、当前商业现状调查 调查范围：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。以A、B、C、D分别代表划定的区域。 区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。 A区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 约15家 规模较小，低档次，经营状况一般。 食品、用品店 约10家 规模很小，档次较低，经营一般。 综合超市 5 规模较小，经营状况良好。 综合商场 1 规模大，中高档次，经营一般。 邮政、快递 2 X小区邮局规模较大，另一家较小 银行、储蓄所 约10家 绝大多数有一定规模，经营状况较好。 娱乐设施 0 健身设施 2 规模较大比较有特色，经营状况不错。 保健按摩等 餐饮设施 19 大部分为中档餐厅，主要聚集在XX大厦以北，生意好。  B区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 1 规模较大，档次较低，经营状况一般。 综合超市 6 1家规模大，经营状况较好，其他规模一般。 建材家居 2 规模大，经营一般。 电子产品专卖店 15家左右 大多数规模较大，竞争十分激烈。 邮政、快递 2 规模较小 银行、储蓄所 9 中等规模较多，经营较好。 娱乐设施 3 规模中等，经营一般。 健身设施 1 规模较大，经营一般。 保健性质 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。 C区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模很大，档次较低，多数为批发市场。 食品、用品店 较多 规模小，低档次。 综合超市 4 规模大，经营状况良好。 邮政、快递 3 BB邮局，规模较大，其他规模很小。 银行、储蓄所 约15家 工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好。 娱乐设施 2 规模较大，经营较好。 餐饮设施 17 规模不大，有一部分为西式快餐，经营较好。 D区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模较小，低档次，经营状况一般。 综合超市 2 规模较大，经营较好。 邮政、快递 1 规模较大，需求较大，业务很多。 银行、储蓄所 6 中等规模，经营较好。 工艺品 1 较大规模，档次较高，经营一般。 美容 1 中等规模，中等档次，生意很好。 娱乐设施 4 中等以上规模，经营较好。 距离本案较远 健身设施 1 经营较好。 宾馆 3 规模较大，由于客流不稳，经营一般。 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。 四个区域的主要商业设施及其分布详见 附件二：XX大厦周边商业设施分布图； 附件三：XX大厦周边商业设施分布表。 2、近期商业规划调查 区域内及周边道路交通 XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内的规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。 周边地区既有商业核心区 黄金投资地区 已列入北京市、海淀区的周边商业规划 二、商圈范围及主力客户群 1、商圈范围 覆盖半径 以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以3.5KM半径为二级商圈；5KM半径为三级商圈。 由于XX大厦为商务写字楼建筑，入住商户的社交活动会带来部分消费潜能，可视为潜在商圈或第四商圈。 主通道 XX大厦处于B路段中路与新街口外大街交叉路口的东北街角，主力通道为B路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商业用房部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。这样商业用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。 2、主力客户群 根据本案特点，主力客户群有两部分构成。 固定客户群 A、B、C、D四个区域为固定客户吸引区，其中又以A区为第一主力客户群构成区域。按B、C、D顺序吸引力递减。按四、三、二、一权重汇总分析可知： ①、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度； ②、常住人口与流动人口入住比例约为7:3； ③、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大； ④、总体收入水平中等偏上； ⑤、家庭人口主力群体为小型化； ⑥、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设