商业地产营销策划案培训.doc

商业地产营销策划培训 （1）商业面积： 主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。 （2）商圈饱和度： 根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。 （3）零售业态： 据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，比例偏低，其余15%为专业市场。 （4）租金水平： 主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米·月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 结合重庆未来5年发展趋势，我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。 （5）销售价格： 各大商圈的商铺售价在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。 目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入的比值大致为12：1——15：1。 2、小结 通过数据分析我们认为： （1）重庆市商业还有比较大的成长空间 一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高；在另一方面，杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善的配套服务，商业的整体经营水平有待提高。 所以近年来，过内外知名商家纷纷入渝，业态包括百货、超市，以及各类专业市场，证明商家也普遍对重庆商业的发展前景持乐观态度。 （2）其他主城区商圈的发展，开始削弱渝中区零售业的集聚效应 各个主城区近年来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，改善了购物环境，并吸引了相当多的百货以及大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。虽然解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化。 （3）渝中区的商业物业供应量相对饱和 从统计数据上反映，渝中区商业物业供应量已经接近饱和。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。 附：2003年五大商圈比较表 商圈 日人流量（万人） 年购买力 （亿元） 商业供应量 （万平米） 单位面积实际额 （元/平米） 饱和度 解放碑 30 135.0 45 42000 接近饱和 沙坪坝 24 64.8 25 30000 未达饱和 南坪 20 54.0 20 25000 远未饱和 杨家坪 28 75.6 22 30000 远未饱和 观音桥 14 37.8 25 35000 未达饱和 （二）渝中区商圈特征分析 1、渝中区商圈格局概述 从平面格局上看，渝中区商圈目前以解放碑为中心，由内向外形成了三个层次，各自的范围及特征分别为： （1）一级商圈 主要为目前的步行街范围。经营业态包括大型百货、购物中心，以及一些品牌店，人气最旺，购物环境最好，相应物业的租金和售价也最高。 （2）二级商圈 步行街向周边辐射150米左右形成的区域。经营业态包括超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街的人气有非常强的依赖性。 （3）三级商圈 在二级商圈外，通过多年培育和沉淀逐渐形成了一些比较集中的商业区域，比较有代表性的是七星岗和较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场，较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中心，具备了一定的规模和知名度。 2、总量出现饱和的态势 首先我们以百货为例。 渝中区全区人口在70万人左右，到2000年底大型百货已接近15家，营业面积超过20万平方米，还没有将小型的百货店和其他的购物场所计算在内。 附：辐射人口与百货业规模对应关系 指标 人口数 百货公司数量 （个） 单个百货公司规模 （m2） 总营业面积 （m2） 20万以下 1-2 8000-10000 15000-20000 20-50万 2-3 10000-15000 25000-35000 50-100万 3-5 15000-35000 40000-100000 100万以上 不超过10个 15000-30000 不超过300000 考虑解放碑商圈对重庆其他主城区有较强的辐射能力，我们认为，按照常规的数据标准来衡量解放碑商圈的饱和程度是不合理的。但是通过一些现象我们可以看出，渝中区商圈的营业面积已经处在饱和的边缘： ——一些口岸稍次，或平