商业综合体 策划案全案.doc

商业综合体策划全案 第一章 项目定位分析 第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、 书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、 历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、 项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约米。项目，场地平整量较。 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。 分 析： A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污从，个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。 B、是项目通往和的主要交通要道， 5、项目周边城市配套情况 由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和 第二节、项目地块SWOT分析 1、优势 1.1、地段优势： 1.2、城市配套优势： 1.3、交通优势： 1.5、景观优势： 1.6、人文环境： 1.7、地块优势：临街面长达米左右，有利于商业地产的开发设计及经营2、劣势 2.1、2.2、2.2、3、机会 3.1、 3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。 4、威胁 4.1、 4.2、4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。 第三节、项目定位 总体定位 建议定位以住宅为主，商业为辅。 项目总体定位标志性的高人文住宅商业 历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。随着市，标志性的高人文 2、项目的形象定位 书林街的高品质标志性楼盘 项目形象定位说明 昆明市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。 3、产品定位 项目产品定位 文化气息浓郁的标志性楼盘 法国式的烂漫生活情调 高层公寓—纯法国现代建筑风格的高品质电梯公寓 产品定位说明 大型餐饮：纯法国菜，（如：枫丹白露），面积约2000㎡； ㎡； 栋，面积约㎡； 4、建筑风格定位 项目建筑风格定位 纯法国现代建筑风格 建筑风格定位说明 法国人