商务大厦全案策划案报告确定稿.doc

PAGE PAGE 2 商务大厦全案策划报告确定稿 商业与住宅楼盘的现状 2007年年售收入超1亿元的大型企业有7家，其中：江苏时代超市有限公司连云港超级购物中心2.06亿元；连云港苏宁电器有限公司1.54亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司1.48亿元；连云港家得福商贸有限公司1.44亿元。 商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期的缩短，加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大好势头。特别是住房的惯性拉动，都在一定程度上加速居民消费结构的升级。 近期，无论是相关主管部门、房地产业内人士，还是通过各个渠道所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008年连云港市的房地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市日益增大的房源供应量与市场消化能力之间的矛盾影响；另一方面是连云港市房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显所致。而房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显，将是导致连云港市房地产市场价格涨幅趋缓的主要原因。 随着市房地产市场的逐渐外围化，郊区低价房的比重越来越大，可能会拉低房价的增速，这就是房地产市场的区域性特征；同时，低密度用地供应比例越来越小，别墅产品的比重越来越小，而普通商品住房比重越来越大，这也可能拉低房价增速，这就是房地产市场的结构性特征。 毫无疑问，当前市的房价相比上海、深圳、广州、杭州等国内一线城市，依然处于一个相对比较合理的范围，因此在理论上仍然有一定的上升空间，这与连云港市的经济发展潜力、居住环境、人文历史等都有着密切的关系。在国家和连云港地产的双重调控下，港城商品房房价将会由快速上涨过渡到稳步发展阶段，不会出现大起大落的局面。 在2007年紧缩政策环境下，国内一线城市的大型开发商曾一度掀起一股降价热潮。相比较，由于港城楼市尚在健康轨道上发展运行，因此受到全国这波房价起落行情的影响并不大。相反，国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对港城楼市起到了较大影响。但由于港城的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得港城楼市近期已逐渐回暖。随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应，港城楼市仍有拓展空间。? 连云港市前几年出让了大量土地，由此，今年连云港市有大量新项目上市，庞大的市场供应也促使港城楼市在2008年形成了一波新的发展高峰。这一波新的发展高峰带给港城市民的，不同于以往发展 高峰所带及的涨价与无奈，更多的则是最大化地满足了港城市民的多样化住房需求。 小户型房源在楼市唱主角 分析2007年的港城楼市，小户型产品异常抢手，久和国际新城、九龙城市乐园等楼盘的小户型房源，在市场上都取得了不俗的销售业绩。小户型产品由于总价较低，对于首付能力较低的年轻人或中低收入家庭来讲，是实现买房的最好选择。近几年，连云港市因为拆迁产生的大量住房刚性需求，以及很多因为观望房价而没有实现购房梦想的市民家庭，对住房的刚性需求仍然很大。2008年，港城楼市的刚性需求旺盛，小户型产品仍非常抢手，这些推出的数量不等的小户型产品又掀起了港城小户型房源的新一轮销售风暴。 当然，小户型产品也不可能无限制地通过缩小面积去迎合市民对购房“低总价”的心理渴求，至少应保证基本的居住功能。也就是说，随着连云港房地产市场小户型产品的增多，小户型房源的创新性元素将会逐渐增多，除目前比较流行的通过挑高等手段增加附送外，“弹性空间”也将成为小户型发展的一大方向。 新浦区： 从过去一年看，新浦区的楼盘，整体销售压力还不是很大，是楼市供销最火热的区域。作为寸土寸金的中心区，由于地段资源的珍稀性，新浦中心区的楼盘销售，继续引领市区各区域楼盘销售，同时也是市民对区域性楼市价格上涨抗性最小的一个区域。而新浦新区（也即新浦东区）在过去的一年里有所复苏，今年该板块又迎来一轮发展高峰。根据近两年的拿地情况看，新浦新区成为2008年项目最为集中的区域，同时也是大盘、新盘、高端楼盘最为集中的区域。 ??? 同时，新浦西城区在今年有诸多项目上市，也十分引人关注。作为老城区改造，该区域诸如明珠万福家园等项目在上市后，对老城区居民的居住品质提升起到了重要的承载作用。而新浦南区仍是2008年市民购房的热点区域之一。新浦北区也有全新的变化，根据我们调查，当前，这里已经聚集了多个项目准备随时开工。 ??? 海州区： 至目前为止，海州区楼盘的销售均价和市区均价相比还有相当的差距。作为一个独立的地产板块，海州板块现在还处于一个楼盘价格的“凹地”。因此不少房地产业内人士一致认为，海州地产目前才刚刚起步，未来一段时间，伴随着连云港市城市建设的加快和海州房地产市场的进一步发展，该区域楼