大冲改造项目质量策划案.doc

大冲改造项目质量策划 市场调查研究 广州别墅市场概况 别墅市场供应情况 2003年，政府在全国范围内暂停别墅用地的供应。受此影响，今年广州地区别墅市场整体上呈现成交略大于供应的局面，番禺区更出现供不应求的情况。2003年番禺区的别墅预售供应量为13万平方米，成交量为11万平方米，今年1-8月，番禺区上市别墅预售面积为14.2万平方米，而成交面积达18万平方米。表明番禺区的别墅除了消化存货外，还有一些原有别墅项目加紧上马。预期在政府暂停供应别墅用地政策的影响下，未来1-2年内别墅用地更为稀缺，别墅成为抢手货。 2004年1-8月，广州市十区别墅的批准预售量为32.39万平方米，超过1200套。批出量以花都区最多，其次为番禺区、天河区。市外的供应源主要来自增城、顺德、南海等地。 从成交均价来看，别墅最高均价是二沙岛别墅和珠江新城的珠江别墅，达到23400元/平方米以上。番禺区大部分别墅均价约6500元/平方米，白云区与番禺区较接近。花都区的均价约4500元/平方米左右。 别墅市场成交情况 2004年1-8月，广州十区别墅的成交量为32.89万平方米，主要集中在番禺区、花都区。十区成交量已经超出了同期批准预售量。其中，番禺区的成交量超出同期预售量近三成，而花都区的成交量也接近同期预售量。 政策法规划对别墅的影响 2003年下半年国土资源部发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控。各地要严禁违法下放土地审批权。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。此类非法转让土地的行为要严肃查处。严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。各地要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。普通住宅价格上涨过快的地方，可适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应。加大土地出让后的监管力度，防止少数开发商圈占大量土地浪费资源和冲击市场。加强土地登记管理，积极为金融部门提供必要的信息，为保证贷款安全、降低金融风险做好服务工作。 别墅用地停止供应，使得别墅将成为稀缺资源，从长远来看意味着别墅所面临竞争的激烈程度将有所降低，成为高端买家所追捧的抢手货。 广州别墅市场的别墅性质分类 广州的别墅经历了近20年来的大发展，成为中国“南派”别墅的代表，在全国的别墅领域占据一定的地位。特别是2003年限制别墅用地的政策出台，导致近来别墅热的升温，从西关大屋、新河浦小洋房、华侨新村到二沙岛的别墅，乃至今日被受注目的番禺清华坊，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。今日的广州别墅已经不断地演变，购买群体以及心理也发生了较大的变化。 总体来说，广州目前市场的主流别墅分为以下几大类型： 经济型别墅——就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在200万元以下、交通便利，适合少量政府高级公务员和国企高级管理人员、经商贸易人士、从事金融、证券、保险业的高收入人士。如：碧桂园凤凰城、广州雅居乐花园、华南碧桂园等。 度假型别墅——购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。花都、从化、南湖等位置较远，但自然环境优美的别墅都是不错的选择。如：南航碧花园、雅宝新城、金碧御水山庄、东方夏湾拿等。 出租型别墅——这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。如：白云堡豪苑、宏城花园。 经营型别墅——就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。如：南沙奥林匹克花园等。 商住型别墅——一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。如：广兴华花园、华侨乐园。 各类型别墅的地域分布情况 如左图所示，五大类型的别墅分布主要集中在距离市区较远，但交通非常便利的地方。有部分别墅差别并不太明显，如商住型别墅和出租型别墅，有些片区别墅类型有重叠现象，如经济型别墅也有部分度假客户购买，侧重