天元吉第小区项目策划案.doc

天元吉第小区项目策划 第一章 项目总论 1.1项目背景 1.1.1广汉市概况 （1）广汉市位于天府之国四川之腹心，地处四川成德绵高新技术产业带中心地段，是成都以北的重镇，南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达全市每百平方公里拥有等级公路78公里。全市36.2公里，南北长27公里，幅员面积551平方公里，辖24个乡镇，总人口58万，城市人口17万。（2）广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，2005年实现旅游综合收入12.6亿元，增长39.2%。广汉工业经济发展迅速，机械、医药、轻纺、化工四大产业强势突出，以川油宏华、蜀中制药、源基药业为代表的重点企业蓬勃发展，民营经济、股份制经济已占经济总量的95%以上，成为全市经济中最具活力、竞争力和发展潜力的重要部分。（3） 实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。全市城镇化率达到75%；人均期望寿命达到78岁。初步实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。 依据城市远景轮廓构想及周边自然水、城环境特征，规划采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈“水、城、园”一体化的城市用地布局形态格局。总体规划结构概括为：一城、两区、五组团。 一城：指广汉市主要中心城区。 两区：指南岸功能区和北岸功能区。其中南岸功能区为城市综合区，居住人口17万人。北岸功能区为高尚居住、文教科研综合区，居住人口8万人。 五组团指由河流、干道、铁路线所分隔的城市五大功能组团——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住组团”和城东“居住文教组团”；河南岸由旧城中心组团、城南工业组团以及高速公路西南面的民航学院文教组团。同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边一个风景文物区和旅游观光度假区考虑。1.1.2项目概况 （1）（2）开发股份有限责任公司 “上元”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体，产品普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。（3）a、委托编制《天元吉第建设项目可行性研究报告》的项目委托书； b、广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复；广汉市建规规地字[2009]10号； c、广汉市土地收购储备中心[2010]35号《关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请》； d、国家发改委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求； e、现场考察和调研搜集到的资料。 1.2宗地现状及周边环境 1.2.1宗地现状 （1）宗地位置:1-1。 （2）宗地用地性质:（3）使用年限:居住用地70年（4）宗地地质状况(地勘):无地质灾害区、符合建设用地规划（5）宗地现状描述: 图1-1 宗地位置 1.2.2宗地周边环境 宗地周边地块除三星堆客运站、上美年华，附近主要建筑有：帕提娅国际大酒店、邱家大院农家乐、四川蜀中制药有限公司、四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川盛禾房地产开发有限公司、广汉市三星堆客运站等。 1.3宗地规划设计条件 1.3.1用地规划 （1）52.51亩（35006.67）（R21）（2）（R21）（3）2.5—4.0； 建筑密度：≤40%1.3.2建筑规划 （1）10米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。 （2）≤15层。建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合《广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）》相关要求。 （3）1.3.3绿化环境规划要求 绿地指标：绿地率 ≥25% 。 1.4可行性研究报告研究意义与范围 1.4.1可行性研究的意义 作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。 房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。 1.4.2可行性研究范围 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。[1] 本报告主要是对“天元吉第”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。  第二章