帝庭园市场行销案广告策划案.doc

帝庭园市场行销案广告策划 第一部分 市场分析 一九九七年深圳市国民经济以高速度，低膨胀，稳定高效为显著特点，尤其以房地产市场渐入佳境最为突出，一九九七年深圳市全年商品住宅销售383万平方米，其中现楼170万平方米，空置面积同比下降了 13%，但仍有 300万平方米左右的现楼空置面积，同时仅上半年施工面积就已达到 683.12万平方米, 使市场供应结构失衡, 市场压力堪称巨大,竞争空前激烈。 同时项目之间相互雷同者众多，以住宅为例，高档住宅（价格8000元/平方米以上）占总量的五分之一，而更大量的是6000-7000元/平方米左右的“中档”楼盘，配套，管理及设施又都极相似，大都以“福田中心区概念”进行炒作，因此预计一九九八年上述物业的销售将呈僵持状态，其中尤以10000元/平方米左右的“豪宅”所受影响最大，加上去年下半年以来受东南亚金融危机及香港股灾的影响，香港楼市持续低迷，致使深圳房地产外销受阻，虽然今年以来香港楼市以经重新启动，但深圳的外销仍是难以取得佳绩。 现在我们就昆明帝庭园在市场推广中将面临的问题和机会进行了一番分析。 2、人口资料 3、深圳房地产供求情况 ９８年一季度必威体育精装版统计数据 全市商品房概况 表1-1 投资完成情况 竣工面积 施工面积 销售总面积 亿元 同 比 万平方米 同 比 万平方米 同 比 万平方米 同 比 96年一季度 16.47 - 40.42 - 945.71 - 68.45 - 97年一季度 23.86 +44.8% 77.80 +92.48% 865.16 -8.52% 112.72 +64. 6% 98年一季度 28.09 +17.73% 63.87 -17.90% 1198.90 +38.58% 84.63 -24.92% 98年第一季度商品房竣工销售量构成 表1-2 单位：万平方米 住 宅 办公楼 商 服 其 他 32.11 0.79 1.35 0.43 98年第一季度商品房预售量构成 表1-3 单位：万平方米 住 宅 商 服 其 他 39.74 5.11 5.1 从表1-1来看，99年第一季度的商品房整体态势特征为：供求相对淡静。从表中数据不难看出，99年第一季度的现楼供给量与销售总量较去年同期均有较大幅度的回落，但各项统计指标较97年度同期的市场谷底相比仍有相当的升幅，都呈现稳步回升的趋势，因此，对于99年一季度商品房市场的市态评判应看作是：市场整体蓄势。从市场发展的角度来看，市场这种短期的调整，对供需双方而言都是较为有利的，相应地调整思路，使两者之间的供求配合更为紧密，达到平衡发展。 各类物业概况 各类物业投资完成情况 表2-1 单位：亿元 投资完成总额 住 宅 办 公 商 服 96年一季度 16.47 8.49 4.05 3.93 97年一季度 23.86 14.79 3.34 4.06 98年一季度 28.09 16.89 3.43 3.43 各类物业施工情况 表2-2 单位：万平方米 施工总量 住 宅 办 公 商 服 96年一季度 946 553 172 138 97年一季度 865 498 130 164 98年一季度 1199 821 122 156 各类物业新开情况 表2-3 单位：万平方米 新开工总量 住 宅 办 公 商 服 97年一季度 125 97 5.3 12 98年一季度 151 146 4.7 4.5 各类物业竣工情况 表2-4 单位：万平方米 竣工总量 住 宅 办 公 商 服 96年一季度 40 33 2.85 3.85 97年一季度 78 65 3.73 4.16 98年一季度 64 54 3.05 4.09 各类物业销售情况(含竣工销售和预售) 表2-5 单位：万平方米 销售总量 住 宅 办 公 商 服 96年一季度 68 54 6.4 5.2 97年一季度 113 88 6 17.3 8年一季度