广厦义乌江南生态园项目全程策划案.doc

广厦义乌江南生态园项目全程策划 前? ? 言首先，非常高兴应广厦义乌广信实业有限公司邀请参与义乌江南生态园项目的全程策划，这将是一项相当具有挑战性的项目，我们愿意接受挑战，与参与该项目的所有成员一起精诚团结，争取完成预定的目标，达到双赢的目的。日前，我公司策划小组特到现场进行了实地考察，对项目的规划特点作了初步了解。同时，我司针对义乌及附近地区的经济发展状况和竞争对手项目以及义乌地区整体房地产市场进行了调查统计。做出以下的项目销售策划建议。希望对贵公司的前期销售工作有一定的启发和帮助。由于我们对于江南生态园项目接触时间短，资料相关数据匮乏，因此难以写出更加专业准确的策划方案，此建议书实际销售推广部分的安排只是敝司初步建议，而实际的操作还有待与发展商作进一步的商榷，最后制定一套有效的方案。我们对内容与具体工作进行了细分，力求在楼盘推广的每一环节都得到充分的整合资源运用，以及让全体专业人员各尽其能，做到最好！一、为什么要策划英格兰有句谚语说：“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风”。由于房地产的特殊性，它是人类文明结果的一个承载体。策划也随之体现为不同的分工，比如营销策划、广告策划、活动策划等等。在诸多的策划中，我们认为，战略策划是第一位的，它是项目成功运作的源头，是决胜先机之所在。也就是说，就是为项目运作制定出科学的航海图，战略上有了总谱，任凭风吹浪打都不会迷失方向。所谓策划，就是要明白项目所要解决的四个基本问题：我是谁？我从哪里来？我现在在哪里？我要到哪里去？所谓战略，就是要实现五个目标，解决五个问题，即：一是出成果；二是出机制；三是出品牌；四是出人才；五是出网络。1.1、出成果：即开发出受欢迎的新型房地产产品，使发展商真正赚到钱。1.2、出机制：今后的房地产竞争，不单是项目竞争，而是总体实力竞争。一个房地产企业要想打硬仗，必须有良好的企业运作机制，这是非常关键的，尤其是对于综合性大盘的开发，老板纵有三头六臂也难象以前那样包打天下。1.3、出品牌：房地产的品牌包括房地产企业品牌和项目品牌两种。塑造一个房地产的项目品牌，例如当地的一个品牌小区，固然可以获得开发的成功，但其对市场的影响远远不如房地产企业品牌对市场的影响那么大。对房地产开发企业来说，企业品牌的社会声誉，而企业品牌则是该房地产公司的整体企业资信，两者是个体与集体的关系。因此，房地产企业当创立企业品牌，这样就可以取得更好的经济效益和社会效益。1.4、出人才：房地产企业的快速扩张，使多数企业都感到，人才特别是能独挡一面的将才的严重匮乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，机会来了由于缺人而无法消化。所以，我们对参与策划的大型成长企业，都推出了相应的人才战略，协助他们筹办“黄埔军校”是一项重要的任务。1.5、出网络：现在的网络概念也正扩大，不单是指过往企业局部市场的营销网络，而可以扩展成全国性的连锁经营网络，品牌控制网络，更包括互联网与房地产的嫁接，房地产如何与互联网相互为用等全新的课题。?二、剖析房地产运作误区在进入二十一世纪的头两年，随着WTO的到来，机遇与危机共存的今天，市场已经发生明显的迹象——企业难做，日子难过，本土企业是越来越多的感叹。? ? 使命实际总归还原到行动的层面，就是我们提倡“剖析成败”，促使我们行动的是我们的“职业良心”，如果粉饰经营风云背后的陷阱，告诉每一位老板：你是做得最优秀的一个，这无疑是为老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其实是致命的丑陋。疗伤止痛，我们需要的是“打开”的态度。尽管有些房地产品牌创造了一个又一个神话，取得不俗的业绩，但是，空置率高企，利润的下滑，人才的流失，大盘时代的来临已经不得不去直面以下的问题：1、为什么品牌的建设成本总是居高不下？2、为什么总是广告一停销量就马上下滑？3、为什么内部人事一有风吹草动品牌就大大贬值？4、为什么昙花一现的名牌较多？5、为什么媒体一篇文章和小小的质量事故就可以葬送一个品牌？6、为什么花钱打造品牌后仍然无人喝彩？7、为什么许多赫赫有名的“名牌”利润总是少得可怜乃至亏损？与香港房地产企业相比，本地企业的差距是明显的，这种差距不是简单的企业实力上的差距，更多的是一种观念与品牌规划和管理上的差距。最近，广东省公共关系协会市场及策划研究中心根据本地众多的房地产品牌的战略规划个案，分析了本土房地产品牌（企业）的六大误区。2.1、没有对品牌价值的准确定位，品牌核心价值不清楚，缺乏个性，品牌气质趋于雷同我们对广州、深圳、东莞、佛山等城市的调查中，发现跟风、雷同、同质化现象非常严重，很多发展商都不深究房地产行业的特殊性。房产是一个比较特殊的商品，但同样存在着保鲜期的现象，所以每个项目，每个品牌的个性、气质没有太大的独创性，大多数发展商不