建投十号地 营销策划案报告.doc

建投十号地 营销策划报告 第一部分：经济环境—内忧外患 国际经济环境：人民币升值？ 在国际金融危机的大环境下，经济强权国家采用各种强权手段转嫁本国经济危机。对中国，美国要求放开货币管制，使人民币兑美元汇率自行调控，而与此同时美国政府又在自行对美元进行贬值政策。再加之2010年自然灾害不断，各行业的物价攀升，通货膨胀势头依旧，美国在这时坐享渔利。 因此，抑制物价、抑制通货膨胀，尤其是缓和中国经济支柱产业之一的房地产业价格高涨的疯狂势头，就显得尤为重要了。同时伴随汇率改革逐步完善，才能在经济危机中经济强国转嫁给中国的灾难。 国内经济环境：降价难上加难。 在全球经济危机和自然灾害频繁的多事之秋，全世界都在救市，中国作为WTO成员之一，必不能逃脱救市责任。中国政府4万亿投资刺激举措的落地和外汇储备量的持续攀升，通胀的延续在所难免。 同时不可预期的通货膨胀又会抑制经济的活跃性和消费能力，但是中国政府对市场的干预，目前通货膨胀还不会很严重。 中国政府对策：评议为先。 对内尽可能抑制物价上涨幅度，尤其是延缓房价冲高的速度。因此各种政策的推出更多是在需求源头暂缓交易发生时间，诱发人们的观望情绪，从而给快速持续高涨的房价降温。对内的经济调整中也在积极适当的刺激经济，增加资金流通、促进内需，调整产业结构，缓解出口产业带来的经济压力。同时中国对外也在努力开展人民币汇率改革，使之符合市场规律并适应中国国情。 第二部分：政策环境—无奈之举，重在形式 1、土地资源 《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 ·产品供应模式受限 《通知》中强调，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 ·限制土地出让面积 国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补页）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。也就是说房企今后拿地的最大面积不会超过20万平方米。 ·竞买保证金不得低于两成 《通知》对开发商竞买保证金进行了明确规定，不得低于出让最低价的20%，而以往的政策对缴纳定额度没有明确规定。 ·严格合同签署、土地出让价款缴付时间 《通知》规定，开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 ·建立用地开竣工申报制 《通知》规定开发商欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的现象，禁止其在一定期限内参加土地竞买。 开发商拿地后一年未开发的，国土部门开始收取闲置费，闲置满两年收回土地。 ·保障房用地不低于70% 《通知》规定，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 2、金融政策 1、违规超限土地禁止发放开发贷款 国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。 2、提高并严格执行二套房介入门槛 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率取消优惠。 3、停止发放三套房贷 2010年4月18日起暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 4、本地异地常住户口购房受限 异地常住户口选择在本土购房的，如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 5、调整准备金率和频繁加息 今年以来已经两次调整了存款准备金率以紧缩投资的银根，严控银行风险。另一方面，央行又在频繁 加息，极力遏制房产投机和其他投机行为，严控银行风险。 3、税收政策分析 详见税收附件：税收新政 4、销售政策 1、销售实名制 商品住房严格实行购房实名制，签订商品房买卖合同后不得擅自更改购房者姓名。 2、严查违规售房 未取得商品房预售手续的项目，不得以任何形式收取房屋费。（定金、VIP等），不得采取任何返本销售、售后包租的方式强销。 5、2011年01月16日国务院常务会再度推出八条房地产市场调控政策。详见附件关于新政的解读。 小结： * 自2006年房地产第一次调控政策出台以来，政策上经历了持续（2006