张家港项目全程策划案报告.doc

张家港项目全程策划报告 一、项目概况 1、位置 本项目位于暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。 2、技术经济指标 占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米） 3、地块形态 整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。 4、交通 9路（东线、西线）、212路、213路均在本案附近有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。 5、周边配套 ü????????? 公园：西侧为市政府投资兴建的占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同时还规划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。 ü????????? 学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学（将搬迁） ü????????? 医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心——澳洋医院。 ü????????? 菜市场：暨阳湖菜场。 ü????????? 商业：九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街约为1500米。 ü????????? 餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。 本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧，尤其是在南苑西路以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距离。 二、项目SWOT分析 1、优势分析 ü????????? 配套齐全，周边衣食住行齐全。 ü????????? 交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。 ü????????? 本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建配套，如建湿地公园、功能会所等。 ü????????? 本项目的产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅都有涉及。 ü????????? 本项目靠西面因为有占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区正在兴建，所以小区内靠西面的住宅将会有很好的景观，其价值也会有很大的提升。 ü????????? 项目规划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳湖生态园区变成项目的后花园，与其它周边近湖的地块相比有较大的优势。 ü????????? 市最大的民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本小区的配套设施。 ü????????? 小区内部将规划建设一个江苏地区尚无的湿地公园。全省首创的规划优势，会形成项目的重要卖点。 2、劣势分析 ü????????? 本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污染的影响，但本项目沿道路的部分会有大面积的绿化带，会减少这方面的影响。 ü????????? 本项目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商场、便利店等。 ü????????? 项目地块的南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。 ü????????? 项目与华西公司地块相比，位于暨阳湖的东面，南面的景观和其相比存在劣势。华西公司地块南面临湖，优于本案。这在规划设计是要考虑建筑的朝向。可设当往西面暨阳湖方向偏移。 ü????????? 项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，减少了可建面积，增加开发成本。 3、机会分析 ü????????? 2004年是张家港房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加快、土地成本及楼盘品质的提高，该市的房地产会在新的一年回暖。 ü????????? 张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：2007年12月31日前在张家港购买小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层的业主实行电梯运行费政府补贴方式。这些政策必然会有利于本项目中的小高层、高层项目的销售。 ü????????? 暨阳湖生态园区的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目会形成为湖滨高档住宅区，必然会给本项目提升档次。 ü????????? 本项目开发商的实力和品质在本市都有很好的口碑，这也给本项目带来了好的形象。 4、威胁分析 ü????????? 周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园（在售）、圣淘沙花园、城市绿洲、东湖苑等，而且华西房地产公司在本项目不远处就有一块地要开发。 ü????????? 张家港第四中学的搬迁将会给本案未来配套诉求带来一定影响。 ü????????? 产品同质性，诉求相同性的情况将给本案营销带来抗性。 一、市场定位 1、总体定位 暨阳湖畔?豪情人生 30万平米生态湖景生活领地 ——全城首创湿地活水·全湖景观国际化精品社区 支撑点： ü????????? 符合暨阳湖的定位：暨阳湖将建成集休闲、娱乐、度假、居住为一体的，体现生态园林特色的新城