当代城市商品住宅建筑策划案研究.doc

当代城市商品住宅建筑策划研究 绪论 1．1 课题研究的概念界定 在论述主要内容之前，先对论文的研究范围和重要概念予以界定。 1．1．1 策划（Program） 策划，属社会科学范畴，是最具战略性的计划步骤，是为完成某一任务或为达到预期的目标，对所采取的方法、途径、程序等进行周密而逻辑的考虑而拟出具体的文字与图纸的方案计划。对于策划究竟是什么，目前国内主要有几大研究方向：其一是从建筑设计的需要出发对设计的前提进行研究，代表是清华大学庄惟敏教授提出的“建筑策划”（Architectural Programming）；其二是从项目管理出发，对项目策划（Project Planning）进行研究，由于受狭义项目管理概念的影响，其策划更多侧重于项目实施策划（Project Implementation Planning），代表是以同济大学丁士昭教授为首的同济大学工程管理研究所；其三是从房地产营销角度出发，对房地产项目进行策划，重点在于房地产的营销策划（Marketing Planning），目前在市场中较为普遍的正是这一类策划；其四是从物业管理角度，通过物业管理的提前介入，对项目开发提出条件，也称物业策划（Facility Planning）及战略性物业策划（Strategic Facility Planning），以新加坡和香港的房地产及物业代理咨询机构在国内的活动为代表，如戴德梁行。 1．1．2 建筑策划（Architectural Programming） 本文研究的“策划”是从上文最先提出的“建筑策划”出发，结合房地产的营销策划，即是在建筑学领域内，建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据。 1．1．3 商品住宅建筑策划 在城市建设项目中，商品住宅建设非常普遍，因此其建筑策划非常具有典型意义。商品住宅建筑策划是通过调查研究社会、经济、环境等情报，确定开发的社会作用，建立科学的设计理念，创造建筑设计中的“卖点”，并以技术为后盾，进行规划建设和概念设计。这部分工作是在具体建筑设计之前进行的，执行主体是建筑师。 课题研究的背景 当前住宅开发设计存在的问题 居住是人类最基本的生存需求之一，住宅是家庭最基本的居住单位，人生的2/3的时间在住宅及周围的居住环境中度过。“民以食为天，以住为地”，住宅作为人类生存和发展不可缺少的重要物质条件，在人类社会的进程中，始终占据着特殊的基础性地位。可以说住宅建筑的建造一起伴随着人类历史的进程。自从工业革命以来，住宅建筑形成产业化，也成为一个国家经济活动的主要构成部分。 根据联合国统计，一个国家正常的住宅建设指标为：每年住宅建设投资一般占基本建设投资的30~50%，约占国民生产总值（GNP）的5%；住宅的建设量约占国家工程建设量的50~60%，可见住宅建设在社会发展中的地位。以中国的情况来看，从1979年~1997年的19年中，全国城镇住宅建设投资共13650亿元，竣工面积达31.5亿m2，人均居住面积从3.6m2上升到8.8m2，建成5万m2以上的住宅小区达5000个，约1/2城镇居民搬进了新居，而住宅建设的总投资量从1998年以来有了更大的飞跃，住宅的开发兴建发展惊人，现已达到每年竣工超过3亿m2这样一个阶段性水平。 进入21世纪，国家经济管理部门提出，要把住宅建设培育成为新的经济增长点，使住宅成为人们的消费热点。目前我国房地产业年开发建设的增长率已达3%的比例，并逐步形成了以普通商品房为主的投资结构。诚然，在市场经济环境下，住宅建设提供了大量的房屋建筑供应与进步的营建技术引进，但在仓促的建设与决策过程背后，以及房屋市场上追求利益挂帅的销售导向中，也带来了高密度、低质量的居住环境，并造成了传统住区中宝贵的人性关怀与邻里关系的急剧消失。 前述这些城市住宅的人性关怀消失与邻里关系改变经常反应在居民对传统居住空间的怀念，即人们常会怀念旧时在传统邻里住居中的亲切的空间尺度与美好的人际关系，而感慨今日高居住空间品质的价高不可攀、人际关系的冷漠，以及对现有居住空间的不满与对环境品质的无可奈何。这些对居住空间环境品质的深切感受，尤其以急剧都市化的地区与高密度、高层化的现象更为明显，也可以说城市住宅及社区生活空间的单调与混乱，几乎已成为居民对城市居住环境的一种普通印象。这些城市住宅的重要问题归纳起来主要表现在以下几点： （1）房地产开发商在利益至上思想驱动下，盲目地大量开