怡兰苑全程策划案.doc

怡兰苑全程策划 一、项目所在地初步市场调查 1、宏观环境分析 1.1、经济环境分析 （南昌市经济发展状况及形势、南昌市投资环境） 1996年至2001年南昌房地产分析 从96年到2001年，南昌房地产经历了一个由波峰到底谷继而全面提升的过程。商品住宅的成交量和上市量大幅提高，供需两旺。（如表1-1所示） 南昌市1996年——2001年房地产开发情况表 表1—1 年份 指标名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 当年完成投资额（亿元） 10.62 9.29 7.84 10.50 13.20 20.5 施工房屋面积 （万/平方米） 317 274 265 225 279 289 竣工房屋面积 （万/平方米） 100 103 92 76 122 120 商品房销售面积 （万/平方米） 72 77 84 71 130 172 商品房销售额 （亿元） 9.68 6.57 11.91 12.21 20.9 24.75 2001年，南昌市完成当年投资额20.5亿元，比2000增长55.3%，比1998年增长161.5%；商品房销售面积，2001年是172万平方米，比2000年增长32.3%、比1998年增长104.8%，商品房竣工面积，2001年是120万平方米，比2000下降了1.7%，可见南昌房屋存量交易提高，供大于求的压力趋缓，供求关系趋向于协调。南昌市房地产从1999年底，逐渐回升，房地产市场实现平稳发展。 南昌市存量房交易与去年同期相比大幅增长，发生存量房交易1546起，增长198%，交易面积达133151.9M2，与去年同期增长181%，交易金额1.87亿元，增长180%，其中房改房交易增长幅度最大，交易635起，增长807.14%，交易面积41361.53M2，增长856.95%，交易金额5086万元，增长1215.21%。 南昌市2001年共办理商品房预售许可证57起，核准商品房预售面积111万平方米，全年完成商品房(含还建房)施工面积280万平方米，竣工面积125万平方米，完成销售面积118万平方米，比去年同期增长25%，商品房销售面积超过了预售面积，销售金额21.15亿元,比去年增长45.46%，商品房平均价格突破1800元/ M2，比2001年上涨约15%。 南昌市1996年——2001年商品房平均价格表（元/平方米） 表1—2 年份 指标名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 商品房平均物业（含四县） 1197 1075 1310 1230 1250 1410 商品住宅 （含四县） 1010 985 1155 1145 1200 1340 别墅、高档公寓 1168 2320 1785 2020 2465 3150 写字楼 2069 1850 2165 2605 2630 2703 由表1-2我们可以看出，从1996年，商品房平均物业价格始终在1000—1500元/平方米之间，以1998年为分界线，从1999年开始，价格稳步上升，2001年平均价格比1999年增长14.6%，但比1998年只增长7.6%；与别墅、高档公寓相比，商品房的增幅不大，别墅、高档公寓增幅达到27.8%。写字楼增幅不大，与1999年和2000年相比，增幅分别为：3.8%、2.8%。由此可见，南昌市的房价不可能在近期跌下来，而是保持稳步上升的状态，预计在今后3-5年内，房价每年的涨幅应在15%之间，房地产市场消费越来越理性。 2001年，南昌市二手房市场异常活跃，2001年全年共办理二手房4274件，面积41.71万平方米，成交额5.9亿元，收费617.95万元。分别比同期增长199.37% 、 247.58% 、 293.33%、 13.07% 。南昌市二手房市场的发展为南昌市商品房的激活提供了保证。 1.2、政策因素 （国家对房地产的政策、南昌市对房地产的政策、） 1.3、 行业环境 (项目所处房地产业的分析） 从1998年来南昌市房价稳步上升，特别是自2001年下半年到今年7月份房价的增长幅度更为明显。从以上资料显示，近二三年房价应是稳步增长。 由于南昌市大量引进外资，许多省外房地产商都看中了南昌这块未成熟市场，对南昌本地开发商将是一个巨大的冲击，也是众多本土开发商关键的时刻。但由于南昌现人均居住面积较少，需求量相对较大，所于许多开发商都瞄准了住房开发这块蛋糕，而且许多形成了一种规模优势，并辅以大盘的概念推出。 所以，近期南昌房地产市场将还是以住房开发为主，并将持继几年的时间。 1.4、人口环境 （对南昌市当代主体人