房地产投资策划案报告.doc

房地产投资策划报告 项目场地分析研究 （项目地块所处省市的概括分析） 城市所处的地理位置； 城市及周边的人文环境描述； 城市面积，人口情况描述； 行政区划，各个区划简要描述，所在区域的描述，项目周边情况特点； （项目场地分析） 项目地块或者项目的具体区位描述； 土地/项目占地，土地面积，规划用途，容积率，规划限制； （场地项目及四至） 地块现状 北； 南； 西； 东； 项目可及性（和主要区域的距离） 周边交通 公交线路 主干道 轨道交通 周边主要项目 住宅 办公楼 零售 酒店 其它 SWOT分析 优势 劣势 机遇 威胁 设计研究(如为收购项目) 整体项目 施工状况 设备 地下室 外墙/幕墙 设计研究结论 宏观经济和政策分析 （项目所在省市）经济状况分析 城市人口分析 截至时间，总人口，市区人口 人口自然增长率 迁入迁出数据，逾期 经济状况分析 在城市中的地位 可以用表格显示,类似于下列表格 GDP及增长（趋势）分析 地区生产总值XXX，在全国大中城市GDP排名；人均生产总值,位居第X位。GDP按可比价计算比上年增长X% 外商直接投资分析 （项目所在省市）实际利用外资和投资重点行业分析 利用外资数额情况,增长情况和趋势 投资的行业,比例,变化情况和趋势,可以用统计图表描述 （项目所在省市）财政收入分析 财政收入情况,在全国城市中的定位,排名变化情况 所在城市社会消费品零售总额和行业 社会消费品零售总额 和其他城市比较 变化趋势 城市可支配收入与消费性支出分析 人均可支配收入，数额 变化趋势 消费性支出，数额，平均比例， 变化趋势 城市境外旅游者分析 接待旅游者人次 增长情况 过夜者人次，增长情况 旅游外汇收入，增长情况 项目所在区域分析 截至时间，总人口，市区人口 人口自然增长率 迁入迁出数据，逾期 所在行政区域GDP和构成分析 社会零售发展和其他区域的比较数据，分析 宏观政策及影响 根据实际情况列出相关主要宏观政策，发布时间，对项目影响 主要宏观政策 发布时间 对项目影响 政策2 主要宏观政策 发布时间 对项目影响 政策3… 主要宏观政策 发布时间 对项目影响 项目所在城市社会、宏观经济及政策分析小结 结合上述各分项描述，得出项目所在城市的经济环境分析 项目所在城市行政区域社会宏观经济政策分析小结办公楼市场研究 办公楼市场定义 （项目所在城市）办公物业级别定义标准 不同市场的写字楼具有不同的特点，关于办公物业级别的定义因此一般也不尽相同。 需要从上述部分进行分析。 （项目所在城市）甲乙级写字楼评定标准 按照上述标准，分出该城市的甲乙级分级标准。 办公楼市场供应研究 （项目所在城市）写字楼历史供应 ?? 通过对XXX主要写字楼区域的调查，我们一共甄别了XX栋写字楼项目（截至XXXX年底），其中甲级项目，乙级项目分布情况。 ??项目周边区域定义 ?? 代表性的写字楼项目。 （项目所在城市）写字楼市场整体供应 总体供应量 城市限制，写字楼特点 增长趋势 （项目所在城市）写字楼市场分区供应概述 分区域的供应情况 增长趋势 （项目所在城市）各分区写字楼历史供应概述（供应量、供应结构） 分区域的历史供应情况 增长趋势 （项目所在城市）写字楼项目特征-----建筑特征 办公楼项目的体量 规模 单层面积 层高 外观习惯 （项目所在城市）写字楼项目设备及配套特征 客梯数量 客梯档次 车位配置情况 中央空调使用情况，档次 （项目所在城市）写字楼租售策略 典型项目的租售策略 租售价格 租售比例 （项目所在城市）写字楼租售策略分区分析 根据区域来分析 典型项目的租售策略 租售价格 租售比例 提炼出区域内的特点 （项目所在城市）写字楼土地供应政策 访谈区域内的政府部分,得出写字楼供应政策 可以用来分析后续的写字楼的增长情况 （项目所在城市）写字楼市场历史供应总结 办公楼分布情况,分布区域 相对档次,品质,变更情况 设备使用情况 新的增长点 新的市场机会 （项目所在城市）可甄别未来供应项目和商用土地成交情况分析 根据商业用地的成交情况,规划用地性质,结合市场分析代表性的甲级写字楼,乙级写字楼的未来建设情况. （项目所在城市）办公楼市场未来供应分析 根据项目成交情况,预测将来的办公楼市场的未来供应分析.办公楼级别的确定基于项目位置,项目建筑特征,开放商的实力来确定 （项目所在城市）办公楼市场分区未来供应结构分析 （项目所在城市）各个区域商务分析的相关规划 分析城市规划文件,并接触政府规划部门,分析规划对于项目所在区域和项目市场的影响. 项目周边区域办公楼未来供应研究 办公楼市场需求研究 （项目所在城市）办公楼微观需求研究 现实需求研究----办公楼租户调查 潜在