房地产策划案报告.doc

房地产策划报告 第一章 前言 重庆四大古镇之一，国务院在1998年底批复的《重庆市城市总体规划》（国函[1998年]108号）里，特别要求将列为主城区内必须保护的历史文化街区，务必要纳入到《重庆历史文化名城保护规划》的保护体系中。作为重庆珍贵的历史文化遗产与城市名片，每年接待超过700万各地游客，在展现出巨大的文化价值与市场价值的同时，老街区域已经难以负荷日益增长的旅游市场需求。 文化保护与市场开发素来是历史文化街区的一把“双刃剑”。解决好市场与文化的问题关系到历史街区能否具有持久活力。目前，旅游范围主要局限在正街及核心区一带，受规划限制，几乎不能进行更新改造。为满足景区游客增长的需要，提升的商业服务水平，更好的展示乃至巴渝文化的底蕴，实现景区的可持续发展，景区急需实现空间扩展。为此，沙坪坝区政府、古镇保护与旅游开发管理委员将风貌协调区（新10地块）纳入景区整体开发日程。地方政府已与上海豫园集团等知名商业地产开发企业接触，因各种原因未达成开发协议。在此背景下，受管委会委托，对历史街区风貌协调区开发项目开展策划研究工作，为地方政府的后期开发工作提供建议与参考。 本报告主要通过实地调研和市场调查相结合的方式，小组成员分别从项目定位、场地设计、运营模式、营销推广和投融资分析五个方面进行深入研究，通过文献查找、实地走访、问卷发放、访谈等多种形式，得出以下结论。 1）本项目延续老街风格，打造成为现有街区的配套完善区，修建成集餐饮、休闲、住宿、娱乐及文化为一体的综合业态古镇旅游风景区。 2）项目采用租售并举的营销策略，在能快速实现资金回笼的分区采用销售的模式，在能持续获取项目增值收益的分区采用租售并举的模式。在实现回收资金的同时，也不忘为项目后期的增值提供一个可以分享收益的机会。 3）项目投资合理，能获取丰厚项目回报。 第二章 地块分析 2.1地理区位 项目位于古镇西北部，地理坐标为东经106°26′，北纬29°34′，距市中心14KM，距沙坪坝区核心区域3KM。北临石井坡街道，南接清水溪，西界童家桥街道，东临嘉陵江。项目规划用地约16.5公顷，紧邻古镇，是未来古镇扩容的重要部分。 图1 地块区位图 2.2用地限制 用地性质：商业 占地面积：16.5万平方米 建筑面积：≤14万平方米 建筑容积率：≤0.85 建筑层数：≤4层 建筑特色定位：仿古，与古镇总体风貌协调，定义为风貌协调区。 2.3地形地貌 地块呈不规则多边形，主要地块大致呈长方形，地块整体面积16.5万平方米，南北最大距离424m，东西最大距离408m。地块总体呈马鞍形，四周低于中间部分，东北方地势高于西南地势，西北方向地势最低，最高海拔248 m，最低海拔178m。高低起伏较大，以东部马鞍山为至高点，海拔250米，向四周逐步降低，最大高差50米左右。北部凤凰溪与蔡家湾街道高差约6-10米。西部渝碚路、南部磁童路沿街相对平缓，局部高差10米左右。 图3 剖面图1 图4 剖面图2 图5 剖面图3 2.4 气象水文 规划区用地处于亚热带季风湿润气候区，气候温和、雨量充沛、四季分明、冬暖春早、夏热秋凉。空气湿度大，年平均相对湿度79％。平均年降雨量为1085.9ml,，最高年降雨量为1479.4ml，最少年降雨量为740.7ml。1981年洪水，水位达182米。地区总导风向为北风或偏北风，风力一般为1—2级，有时达5—6级。年日照数为1212.5小时，占可照时数27％，有日照天数为221天。规划区与风向、日照、地形形成巧妙的结合，古镇民居整体布局因山就势，同时对恶劣的自然环境作积极改造，为今后整体布局提供了很好的借鉴。 2.5交通 2.5.1外部交通 项目交通优势明显，铁路、公路、航空交通均十分便捷。项目距重庆机场28公里、距重庆火车站10公里、距重庆港码头14公里，对外交通通达性较好。 项目对外通过“成渝高速”、“渝宜高速”、“渝湘高速”、“渝邻高速”、“212国道”等高等级公路与成都、昆明、桂林、武汉、长沙、广州以及上海等重要城市实现快捷互动；项目通过内环高速快速到达解放碑CBD中心、江北等各主城区商圈、文化旅游景区。 地块外围交通便利，西侧为渝碚路，可达烈士墓、白公渣滓洞等文化旅游景点；南侧紧邻磁童路，可达到沙坪坝核心区；东面紧邻沙滨路，快速达到朝天门、湖广会馆、洪崖洞及红岩村等旅游景点。 图6 外部交通图 2.5.2内部交通 地块内部仅有工业厂区地段有部分车行道，主要分布在蔡家湾一带，车行道不通达。 地块内部交通主要以步行为主：一是北侧的蔡家湾与横街相连的街道，二是南侧幸福街与正街相连的街道。内部主要用青石板石阶平行或垂直连接，体现了空间层次的变化，但这对山上与山下居民的通行带来一定不利。