房地产营销策划案报告.doc

房地产有限策划报告一、项目概况 （一）基本信息 土地地址 ：萝岗区科学城广汕公路与大观路交汇处 土地四至 ：东:大观路;南:广汕公路;西:长安村;北:荔枝山; 出让方式 ： 土地属性 ：住宅;商业（商服） 总用地面积 ：306,812㎡ 总绿化面积：11492㎡ 土地现状 ：未开工-土地平整 开发商 ： 建筑密度:30% 绿化率 :35% 建筑限高 :60米 容积率描述 : ≤ 2.0 楼面地价 :7,074元/㎡ （二）开发商简介 地产控股有限公司（以下统称本集团）是以房地产开发、经营为主的大型企业。公司的业务包括房地产开发、物业管理及室内装修，下属项目分布于中山、广州、佛山和香港、澳门等城市。 本集团是中国广东省最大的房地产开发集团之一。目前，本集团发展的房地产项目集中于珠三角地区，广泛供应多类物业，包括别墅、高层大厦、复式公寓和一般公寓等，满足不同层次的客户需求。除住宅业务外，也开发商用物业，如商铺、商业大楼等。 截至2005年6月，本公司有18项物业处于不同发展阶段，这些项目均以卓越的品质取得理想的销售业绩，屡获国家和地区的各种荣誉。 （三）交通路线广园快速——大观路——广汕公路——项目；广园快速——-大观路——科学城——项目；项目规划中的地铁4号线，计划2012年通车。公交路线：4（通往天河客运站）、B22（通往天河）、576（通往黄埔）、568支线（通往车陂）、449（通往天麓湖公园）广州市第二中学在科学城内建设高中部，并已于2005年投入使用，该校位置邻近本项目，距离约3公里，该校创建于1930年，为广东省一级学校、广州市重点中学，另外项目西北面的约7公里的萝岗镇内有广州市第91中（高中）及萝岗小学、萝岗中学；美国人学校、日本人学校距离本项目约5分钟车程。） 四房二厅三卫一厨 建筑面积：290m2 五房二厅四卫一厨 建筑面积：410m2 （少量，为复式楼，推为本项目的楼王） 销售代理: 建筑设工: 建筑设计: 景观设计: 售楼处地址: 萝岗区科学城广汕公路与大观路交汇处 售楼处电话: 当期规划户数: 1210户 当期规划面积: 306,812㎡ 容积率: 1.00 车位配比: 1:1.30 装修情况: 毛坯;全装修 装修标准: 3000元/平方米 小区景观: 周围群山围绕，是真正拥有360度自然生态环境的国际级豪宅社区，将建筑建于纯粹的生态景观圈之中。 外立面风格: 建筑风格为美式风格,注重建筑细节,有古典情怀,外观简洁大方,具有内敛质朴,自然深沉的生活特质。 外墙: 涂料;面砖;石材 窗材: 高级铝合金材料 走廊: 铺彻高级抛光砖 大堂: 地面铺砌高级地砖，天花、墙面涂高级乳胶漆 安保系统: 可视对讲系统 车库配置: 半地下车库 供水系统: 自来水管道暗埋并设独立水表出户 其他配置: 预装煤气管道至厨房炉具 项目内配套设施：室内会所（会所面积:10,520㎡，会所服务内容:室内泳池;桑拿房;多功能宴会厅;餐厅 ）、风情步行街、酒店、小学、幼儿园、球场等。 二、项目总投资估算与资金筹措 （一）测算原则及前提条件 1、测算期确定 项目已于2010年3季动工，预计2011年3季完成竣工验收。截至查勘日2010年4季，项目已经开始基础工程和部分主体工程建设。开发期约3年。 项目住宅从2011年3季度开始销售，2014年3季度末结束，预计销售率为96%；商铺从2012年1季度开始销售，2014年3季度末结束，预计销售率为85%。销售期共计为3年。 2、贷款利率确定 根据贷款银行的说明，本项目贷款利率按现行的中国人民银行一~三年期贷款利率5.40%计算。 3、基准收益率的确定 根据2006版的《建设项目经济评价方法与参数》，目前房地产开发项目融资前税前指标的财务基准收益率一般取12%，所以这里设定基准收益率为12%。 （二）项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为146203.30万元，详见下表： 序号 项目名称 单价(元/㎡) 总额（万元） 占总投资比例 1 土地成本 1793.49 40770.48 27.9% 2 前期工程费 120.91 2748.63 1.9% 3 建安工程 3262.41 74162.72 52.2% 4 管理费 155.30 3530.45 2.4% 5 不可预见费 101.50 2307.34 1.6% 6 其他费用 167.93 3817.53 2.6 7 财务费用 421.39 9579.29 7.1% 8 销售费用 340.86 7748.63 5.3 9 公用设施专用基金 67.67 1538.23 1.1% 10 合 计 4765.59 146203.30 100.00% 表1.项目总投资估算