扬州江阳商贸城策划案营销方案.doc

扬州江阳商贸城策划营销方案 前言： 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色； 差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。 兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。? 经营方式 　　目前各商场所采用的经营方式主要有以下几种。1、自营1）购销，商场自行进货，自行销售，自担经营风险；　　2）保底抽佣，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。　　3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。 　 2、招租商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。 　此外，还可委托管理公司进行经营管理。 商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表： 适用情况 自营 企业具有商场经营管理能力 自营为主，招租为辅 企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。 自营为辅，招租为主 企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。 全部招租 企业无商场经营管理能力。 委托管理公司经营管理 企业无商场经营管理能力。 三、项目SWOT分析 S——项目优势 地段——扬子江北路，南临瘦西湖风景区，北接西北绕城高速、宁启铁路，地理位置优越，交通便捷； 规模——总面积260亩，建筑总面积13.8万平方米。分两期开发，一期用地130亩，建筑面积7万平方米。目前是苏中地区规模最大的建筑装饰材料集散地； 配套——停车场、仓库、加工房、展示厅一体化，配套齐备； 政策——此案是政府招商引资项目，给商业项目提供了广阔发展空间； 旅游文化——古迹名胜众多，旅游优势不断开发运用，促进商贸经济发展。 W——项目劣势 本案的地理区位，靠近江阳工业园区，不管从扬城的近期还是远期规划来看，该地区都是城市的北侧边缘地带，而城市的总体规划是向西部发展的，相对市区而言有些偏僻，整体区域情况不甚理想。缺少指标性物业带动，生活配套设施方面欠缺。 O——项目机会 经营模式——是区域市场中具有新型的主题特色商场； 商业提升价值——交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。 T——项目威胁 经营项目及品牌商户在同一区域存在重叠经营现象； 竞争对手较多，如扬州商城、阳光城、金阳光陶瓷城、宝林家具港等，招商难度增大，而且该项目经营规模庞大。市区内各大商业物业招商力度不断加大，品牌客户群体是共同的招商对象。 总结： 从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的一体化优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用项目规划特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足信心。经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、建筑规划设计、物业管理、开业后经营推广等方面需细致研究制定。 比起住宅、写字楼来说，商业物业的营销过程更像是一个“人”字，一个需要靠两条腿来走路的“人”——销售与招商是其不可或缺的两条“腿”。10万平方米以上的“Mall”们来说早已不再适用，前期招商与后期经营两个重要环节应提前至商业规划设计之前进行，盲目“筑巢引凤