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新天地花城项目营销策划★市?场?篇?一、南京市房地产市场总体分析?南京历经十朝都会,文化底蕴深厚。南京下辖十一区两县,是长江三角洲经济核心区重要城市和长?江流域四大中心城市之一,区位优势突出。南京教育、科研发达,目前拥有各类高等院校48所,各?类自然科学研究和研发机构571家。南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药?5大支柱产业为主导,成为华东地区重要的综合性工业基地。南京金融商贸兴盛,初步形成了大商业、?大流通、大市场的格局。?1、宏观经济环境?南京经济整体运行状况良好。以2002年为例,南京国民生产总值达到1295亿元,同比增长12.5%;完成固定资产投资超过500亿元,同比增长26.4%;财政收入为264.92亿元,占GDP比重20.50%;工业利润同比增长34.5%;居民可支配消费收入为9154元;社会消费品零售额突破400亿元,增长近10%。?南京宏观经济环境稳健,在长三角大的经济背景驱动下,未来3—5年经济会展现持续的发展活力,这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。?2、人口及消费?①南京市区人口总数为300多万,文化程度较高,消费主体稳定,居民可支配消费收入中档偏上,消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型,上升较快。?②消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈,商业主题定位各具特色,不仅大型百货、购物中心发展较快,而且苏果、好又多、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区,如果对现代购物中心以及南京商业市场没有深刻的把握,如果不进行商业主题及业态创新,很难形成新的商业中心。?③老城区“情结”较重,但随着拆迁改造,城市规划的发展,老城区向东西、南北方向扩展加速,人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。?④在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势,但面临着创新、引导、配套资源跟进的实际问题。?3、房地产整体发展水平?①?市场供给?2002年1-12月南京市房地产开发投资统计数据?---------------------------------------------------------------------?指?标?名?称?计量单位?本月止累计?比去年同期增长%?---------------------------------------------------------------------?房地产开发投资额?亿元?137.63?24.0?#?商品房屋投资额?亿元?104.28?48.3?土地开发投资额?亿元?21.77?22.9?1、按工程用途分?住宅?亿元?96.57?27.8?办公楼?亿元?15.81?45.7?商业用房?亿元?10.9?21.0?2、房屋建筑面积?施工面积?万平方米?1184.4?12.5?#?住宅?万平方米?909.60?17.3?竣工面积?万平方米?434.59?7.9?#?住宅?万平方米?374.43?21.1?3、商品房屋销售面积?万平方米?382.05?35.7?#?住宅?万平方米?341.92?37.9?4、商品房屋销售额?亿元?112.32?37.2?#?住宅?亿元?95.70?49.7?5、土地开发面积?万平方米?207.40?-1.6?---------------------------------------------------------------------?②住宅需求?2003年商品房的供应量在300万平方米左右,但2003年的拆迁量持续增长,总拆迁量超过3万户。如果每户购一套80平方米的住房,仅此一项需求就达240万平米,加上占每年购房量10%,30万平方米的外来人口购房及其它需求,刚性需求就在250万至300万平方米之间,供求基本平衡。根据综合经济指数分析,未来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺的局面将得到进一步发展。?③价格趋势?未来3-5年内整体保持“稳中有升”的趋势。目前南京房价约40%保持2500-3000元/平米的水平。配套资?源的跟进以及住宅品质的提升,房价上升空间最具潜力的城区应为江宁、河西、城东等区域。?另据调查,目前南京选择每平方米3000元—?3500元单价的购房者约占32%。高品质的住宅产品,加上有力的消费引导,会促动南京房市消费向高台阶迈进。?④开发商水准及住宅品质?南京目前有开发商500-1000家,连续3年开发面积达10万平米以上的,只有30多家。开发商实力弱,专业资源不集中,管理水平和创新能力不强为高品质房预留了很多空间。另,南京新区项目物业管理水准普遍较低,产品细节品质较差,社区氛围严重不足,这些均是该南京
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