新沙湖水岸星语项目策划案.doc

新沙湖水岸星语项目策划 第1章 工程概况及项目总平面图 1.1 项目概况 ①、本项目位于武汉市武昌区秦园路沙湖旁。 ②、住宅项目：共10幢，均为20层，框架结构，面积约9.6万平方米。 1.2 项目总平面图 1.3 项目工程管理的特点和难点 ①要求达到市优质工程和省文明工地要求 ②施工质量要求高,管理难度大. ③一次性开工面积较大,工程量较多. ④本工程工期较紧. 第2章 项目策划的基本原则和理念 2.1适应社会发展的变化 适应时代发展出现的人口老龄化、生活休闲化、核心家庭小型化、智能信息化、私家车等。 2.2平衡各层面的关系 平衡好经济利益与社会利益、环境利益和公共利益关系；开发与城市整体环境的关系；开发与城市规划；开发与环境保护；开发与居民生活质量等。 2.3超前性 适当的超前是对来有效把握的体现，包括未来生活方式、工资方式。人口构成，家庭结构等。 2.4生态理念 包括自然主题、绿色生态主题、视觉环境主题、健康生活主题、山水人居主题、可持续发展主题等。 2.5文化理念 包括文化氛围、历史沿袭、抵御特征、社区文化、群体文化、SHOH文化等。 2.6科技理念 包括信息科技、建筑科技、环境科学、管理科学、小区智能化等。 2.7创新理念 包括技术创新、设计创兴、环境创新、经营理念创新等。 第3章 投资决策策划 3.1 投资决策策划 对开发项目进行社会、经济、环境、技术等全方位的研究，进行开发定位、可行性研究和投资决策。 3.1.1 分析项目周边地区的条件 分析项目周边地区的条件（地形地貌、日照、条件、环境质量、空气、水、景观条件等。）进行项目选址决策；了解项目所在地的规划情况（规划要求实施情况、公共设施和市政设施的配套情况等），分析基地开发的可行性；了解基地的地形地貌和工程地质概况，估算开发工程量和费用；分析房地长开发现状，进行目标客户群的实态调查，确定开发定位，树立品牌意识。对于中小型规模的房地长开发建设项目，首先应根据周边环境及周边已有重要的建筑物及公共场所（如学校、公园、医院等）的房展情况，在规划上力求与其相结合，充分利用其优势。预测与该地块相适应的购买人群，以及周边的基础设施及环境的相撞及发展趋势，制定投资决策，并在决策过程中发挥已有游戏，如基础设施完善程度、交通便捷性。人文环境状况等。对于大型房地产综合开发项目及，在规划上力求统一，以品牌性大公司为龙头，联动中小开发商形同运作，在开发和建设上滚动经营，形成集成模式开发格局，这无疑有助于打造区域性的房地产消费热点，发挥房地产开发建设中的积聚效应，形成设施完善，交通便捷，环境结静、生活舒适并居住效率高，生态效率高、运行效率高、集聚效率高的现代住宅社区。对于这种形式的集成式房地产规模开发，既考虑了各个开发商利益分配要求以及权属明晰的要求，又使得各个开发商的有事能够在联手打造区域性房地产消费热点的过程中实现互补游戏的放大，同时还是得住宅区的设施能够配套和共享，居住环境能够更加具有人气和生机。 3.2规划设计决策 将投资决策阶段的意见和戳是化为具体的规划设计要求；综合居住区开发定位即根据区位环境特征、政府主管部门的控制性规划要求、项目资金等因素，确定小区的规划设计和主题和亮点，以及合适的容积率、户型及比例。住宅质量标准，公建配套设施、节能与环境设施和物业管理模式。组织设计单位进行设计招标，确定方案并进行设计方案优化。方案要求要有弹性，可以根据市场情况和新趋势进行调整和游湖，以营造布局合理，地域特色明显的规划方案，创造一个具有超前意识的文明居住环境和文化气息浓郁、人性化的、耳目一新的居住空间。 3.3建设施工策划 在保证施工秩序和人员安全的前提下，根据实际可以请业主到施工现场岔开施工质量，根据业主的合理建议进行优化设计，这样既拉近了开发商与业主的距离，又使开发商免费获得了监理工程师和优化方案小组，并对社会广泛宣传以获得良好企业形象的无形价值。而且良好的工程质量不仅可以赢得业主及社会良好评价，也能减少日后维护及能源消耗的费用，对开发企业及社会具有重要的现实意义。对于这方面的策划已有成功实例：如哈尔滨欧洲新城，上海闵第4章 项目工程质量及安全管理策划 4.1 工程质量与安全管理目标 4.1.1 工程质量管理目标 1、必须一次性通过质量监督机构对本工程质量的检查。 2、项目部的分项工程0返工率； 3、无质量事故； 4、质检、试验资料完整； 4.1.2 安全文明施工管理目标 1、合同期内杜绝重伤、死亡事故 2轻伤事故频率控制在1.5%以内 3施工人员、工人安全教育必须达到100% 4、单项安全技术措施必须有针对性 5施工用电达到部颁标准 6“三宝”、“四口”防护达标 7各种脚手架搭设达标 8施工机具防护齐全有效 9模板工程达到部颁标准 10塔吊达到部颁标准 11