新红拖项目营销推策划案.doc

红 拖 项 目 营 销 策 划 书 第一部分 市场分析 项目简介 一、项目概况 本案位于贵阳市市南路与宝山南路交叉口，系原贵州红星拖拉机厂地块，占地83亩，分三期开发。项目现定方案绿化率35%，建筑密度31%。第一期工程占地30亩，已于今年9月开始折迁，总建面约为45000m2。 周边环境及物业配套 环境分析 贵司项目位于市南路与宝山南路交汇地段，市南路交通相对较密集，16路、18路、8路、83路、80路、12路、5路、110路纵横交错，顺畅快捷，而宝山南路车站较少，间隔又远，给这一带的住户带来许多不便。建议设立直通快车，每天在固定地点和时间接送住户，或与公交公司达成联议，在楼盘出入口多增设车站、专线，同时可以将此作为炒作的有力武器。 行政设施 项目周围学校、医院较少，而学校大都集中在青年路一带，医院更是只有贵钢“掌门”。建议在项目规划区内设立家庭诊所、药店、学校、邮政所等行政设施。 生活配备 项目周围虽住宅遍布，但百货商场、食肆却很零散，出门购置生活用品确实要费一番周折。建议引进一些小型超市、便利店，以解决住户的日常所需。 以上措施，不仅能树立物业开发公司“以人为本、亲民爱民”的企业形象，又能对小区内的附属设施实行统一规划、统一经营、统一管理的模式，以小的投资获得大的回报。 市场环境分析 市场供给分析 国家实施房改政策后，贵阳市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地产开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目竞然有12个。贵阳市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方，而今年却猛增至519.76万平方米，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的供给，加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量，这样今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息，贵阳市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量，贵阳市在短期内是不可能消化完这些物业供给量的，未来的市场不容乐观。 市场供应品种单一，绝大多数楼盘走的还是环境路线。没有较为独特的卖点。 （二）市场需求分析 房改以后，贵阳市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的，这也是贵阳市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有： ★住房公积金贷款 ★住房公积金的实施 ★存量补贴的发放 ★按揭贷款（可贷至8成30年利率调底） ★个人住房贷款 这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策实施来看，今年的市场消化量肯定会超过百万，但上升幅度不会很大，预计今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间。 （三）项目市场切入点分析 提供有效供给 从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫，本项目的产品一定要是一种有效的供给，从其他城市调查情况看，积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看，均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性，但又一定要符合现时客观存在的有效需求，才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。 抓住有效需求 由于存量补贴的兑现，按揭贷款的年限加长，使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。因而我们的产品就要抓住这一阶层的特点、购房心理，从而提供更为准确的有效供给，抓住目标客户的心理需求，使我们的市场切入点更为准确。 就贵阳市而言，这一阶层存在的以下特点： 存量补贴：2万—7万元左右 购房目的：①改善居住环境；②增大居住面积；③给子女购房 喜好面积：80m2—140m2 能承受总价：10万—36万 能承受单价：1600元/ m2——2600元/ m2（以按揭30年计算） 喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚 同档楼盘的差异化 今年虽然市场供应量近800万方，但中高档楼占有比重较多，面对中等收入阶层的大盘多在市郊，市区此类楼盘虽多，但不具规模，形不成整体统一的社区环境，建筑风格大都为欧陆风情，同质化较为严重。 本案占地83亩，具有规模化发展的必要条件。地块属市内四级地带，设计风格主导思想为现代简约，在同档楼盘的差异化竞争中具有一定优势。 （四）未来市场的预测 由于这几年土地的无序出让和各种