无锡羊尖项目策划案报告.doc

无锡羊尖项目策划报告 一、项目篇 本策划报告是为了明确宗地价值、规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升新世纪摩托集团公司将来在市场中的竞争力，完成集团经济效益的局部转移，特制定可行性报告内容： 二、 可行性报告内容： 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 交通捷运系统的规划与建设：羊尖镇区域优势明显。东邻上海100公里，接受浦东开发区辐射能力强。西通无锡、常州、南连苏州、杭州、北至世界港口--张家港码头30公里，无锡机场在镇南15公里，沪宜公路横贯境内9.8公里，距沪宁高速公路锡山道口15公里。???? 政府重大政策以及即将颁布：无锡市锡山区人民政府文件关于加强新建住宅区公建配套设施建设与管理的意见严格标准，合理配置新建住宅区公建配套设施住宅区公建配套设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他设施。2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 A、历史文化： 作为无锡东部重镇，羊尖镇是江苏最大地方剧--锡剧的发祥地。位于境内宛山之顶的宝青塔已有500年的历史，被收入《中国名胜大词典》。青山塔影与山下茶园、果林和池塘垂吊相点缀，更显江南特色。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景 宗地所属当地目前基本没有成型和完善的社区，当地的经济：政府财政收入今年1月到11月份已经达到1亿，当地居民平均收入也达到了1000元/月的经济中等条件（按国家统计局的2003年人均收入标准），因为经济的不断发展使得当地的经济与居民的居住综合条件产生大幅差距，宗地拥有本地消化的能力很强。属于可建设（经济可获利性）用地。 二、内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义：新世纪摩托集团是以生产摩托车为主的大型生产型企业，在目前全国摩托车市场不景气的大环境下，开发宗地有利于集团公司的战略经济重心的从新规划，并且在未来的3-5年内宗地的经济回报是可以把新世纪摩托集团带入一个全新的局面，宗的不论从短时期或长远的战略角度都是会对集团产生深远的重要意义。 公司进入重点区域市场、项目合理规划布局、规模建设以及整体项目策划建议的实施等对集团提高项目市场覆盖率、提升集团品牌形象、降低经营风险、扩大集团整体社会影响力等作用上非常明显的。房地产市场对于新世纪摩托集团来说是一个全新的行业，进入该行业对新世纪摩托集团意义也是非常重要的，房地产行业从目前的情况来看虽然投资大但经济回报率也非常大，同时它的周期短（一般2—4年），一但完成，对新世纪集团意义非凡。不仅能使集团得到巨大的经济回报，同时也使得新世纪摩托集团在中国市场的品牌得以加深和巩固，更具意义的是拓宽了集团的多元化经营道路，使集团的市场生命力和竞争力进一步加强。 项目对集团未来的资金需求创开了一条经济渠道并且对集团将来的多元化经营以及新的可持续经营道路的开辟同样具有战略意义。目前中国的房地产市场发展不均衡，发达城市和不发达城市之间房地产的开发和发展具有明显差异。羊尖（无锡发达的二类城市，同时受长三角经济辐射）在未来城市规划和建设中的地位也是非常重要。 三、综合结论 发展需求 目前的摩托市场的情况对新世纪集团可持续发展提出了新的课题：怎样在已有的基础上行成多元化、多发展途径的市场经济可能？房地产行业在中国经历了近15年的发展但对与市场需求的量来看还是非常的小，特别是羊尖这样的发达城市周边的地区，房地产开发的前景是非常的看好。 经济效益前景 本项目就目前的市场调研的具体数据来看羊尖没有规模小区的开发和建设，这时的介入是非常的好，在整体的市场调研（调研报告另附）数据中显示目前市场需求量是非常的大，例如；羊尖每年有280对新人结婚，这部分人群也是项目消费人群的重要组成部分（市场调研报告中有详细的数据），综合整体因素本案的当地消费的可能是存在的，当然扩大消费面和提升消费层对本项目的综合利润也是很重要的。 项目开发成功的条件及意义 本案要加快规划和前期的确定，售楼处的建立、预售许可的审批等等一系列政府手续的完善对尽快进行销售以区分项目的竞争项目（本案边有一50多亩地项目）是成功的因素之一；在整体规划上超过竞争项目是成功的另一个因素，项目基础是好的，但不能人为的给自己造成将来的销售压力，这也是成功的重要的因素之一。 项目的顺利完成对集团的意义前面已经有详细的阐述了这里就不在重复。 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置： 红色区域代表宗地位置。 二、 宗地现状 宗地位置较好，地处羊尖镇较中心地带。 地势较平坦，自然标高于城市规划的相比低30CM,与周边地势相比也低了30（规划道路）-100CM（边上的一座桥）