星水湾销售策划案.doc

星水湾销售策划书 一、项目地块分析 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会对市场产生影响。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。扬州华东地区特大城市，中国首批历史文化名城。扬州地处江苏省中南部，长江下游北岸，江淮平原南端，是南京都市圈和上海经济圈的节点城市，国家重点工程南水北调东线水源地。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域。扬州被誉为“扬益二”有“月亮城”的美誉。 扬州市区位于长江与京杭大运河交汇处，东经119°26′、北纬32°24′。属于亚热带季风性湿润气候向温带季风气候的过渡区。地处江淮平原南端，四季分明，气候温和，自然条件优越。 截止2012年，扬州城市绿化覆盖率为92%，是名副其实的生态、人居之城。 16路、37路、65路（工业技术学院） 29路（广陵学院)扬州大学扬子津校区、扬州、扬州工业职业技术学校汊河医院、汊河社区卫生服务中心汇金谷商业街、苏果汊河大卖场、好又多超市、世纪联华超市等农业银行、建设银行、邮政储蓄银行、扬州农村商业银行Strength优势分析 Weakness劣势分析 （1）星水湾地处扬州南区，在扬州经济发展中处于重要位置，是未来城市发展的主导，升值前景看好。 2）项目配套措施较完善（商业街，幼儿园，银行，等） 交通配套（交通已开通29路，路，39路）交通便捷，所在地人文荟萃（紧邻扬州大学城）项目所处扬子津科教园，位于南区中心，高校云集，师生8万余人，融科教，文化，旅游，生态于一体，为尚城荟萃浓郁的人文气息。市场存在不确定的因素较多，会给项目继续开发带来不可预见风险扬州南区暂未全面开发，周边居民较少，会给客户购买商铺心理造成一定影响本区域商业物业形象定位尚需进一步引导项目目前所有配套措施尚未完全建成，会影响客户选择。周边还有其他一些住宅项目，造成市场竞争激烈，会分流部分客户Opportunity机会分析 Threat威胁分析 （1）市政府“告别运河时代，走向长江时代，建设滨江都市”城市总体规划，向南发展作为未来城市发展的主导，给项目带来新的卖点。第三产业的迅速崛起，未来商业物业需求较大扬州市国民经济运行稳定，居民消费能力增强。住宅市场进入新的发展阶段。投资者，消费者，经营者看好南区的发展前景周边住宅市场竞争激烈，市场竞争者较多。 各竞争者对手纷纷引进新技术，新的经营理念，及先进的营销团队。外地发展商开始进入扬州的地产界，必将加剧竞争。 周边其他项目建筑风格别具特色，对本项目将造成一定影响。 扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界目前的城市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。项目位于扬州市邗江区汊河片区内，紧邻大学城，周围有扬州大学扬子津校区、扬州工业职业技术学校、扬州商务高等职业技术学校等众多高校，基础配套设施齐全，交通便利扬州是一个较为典型的三四线城市，房地产市场属于一个相对内生型的市场。通俗点来讲，首先，就是这个市场中的客户主要以扬州大市的客户为主，自住型购房居多，投资性购房还比较少，市场供销也较为良性有序，无论行情走势如何，每年均有一个可观的保底成交量。其次，受城市化进程加速和改善型置业需求旺盛的影响，城市的房价依然呈现稳步上升的趋势。最后，随着国内一线城市土地供应的萎缩，众多一线品牌房企的战略重点开始向二三线城市转移，二三线城市房地产市场逐渐中国房地产市场的主战场，随着万科等一线房企进驻扬城，扬州房地产市场迎来了新的发展机遇，扬州房地产市场也将进入一个品牌竞争的时代和新一轮发展阶段，可以预计未来五年将是扬州房地产市场黄金期。 户型 单位面积（M2） 平面形式 面积比例 一房（公寓） 平面 1% 15% 中小 二房一厅一卫(小两房) 平面 15% 35% 二房厅一卫 平面 20% 小三房二厅二卫 平面 2% 36% 三房二厅二卫 110-120 平面 16% 四房二厅二卫 135-150 平面、跃层 12% 12% 顶层复式 160—200 复式 2% 2% 图3-2户型比例图 由以上的户型比例图分配可知：90 ㎡以下的户型占到了70%，满足国八条中90/70 的要求。 基于项目分析和市场研究成果，针对目标客户群需求行为进行研究，并通过需求分析及预测，得出了关于户型定位的相关结论。 表3-6 各房型需求比例分析 主力户型 一房 两房 三房 四房 五房及以上 比例 0.8% 2