杭州金仕海岸整合营销策划案推广报告.doc

杭州金仕海岸整合营销策划推广报告 前 言 1、金仕海岸项目定位： 海盐第一个高品位的现代化海景豪宅 2、金仕海岸推广策略： (1).海景豪宅形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为推广手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销传播理论为品牌提升工具  3、金仕海岸发展目标： (1).通过专业化的市场推广和销售控制顺利完成开发商的销售计划 (2).利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业形象和核心竞争力 (3).为秦山房产未来新楼盘开发积累现代营销理论和实践经验。    第一部分 市场调研分析 中国房地产行业发展情况： 房地产业现在处于非常重要的转变时期。 第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。 第三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。  2、海盐经济及房地产现状： 海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民生产总值已经突破100亿元，如果按全县常住人口38万计算，其人均GDP已超过3000美元，人均可支配收入高于嘉兴地区的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划建设。在未来的三五年内，海盐的客观发展环境将会有一次巨变。 跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐的区位优势更为立体的显现出来。由于受到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。 海盐2003年全县20家房地产开发资质企业商品房施工面积51万平方米(新开28万平方米),竣工15万平方米,销售18万平方米,预售24万平方米,销售收入2.8亿元。海盐房地产总体求大于供。 3、项目基本情况： 金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级中学隔街相对，总占地面积为62851平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住宅开发项目。项目住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售完毕，建立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业项目，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层项目。 金仕海岸小高层住宅建筑面积为37333平方米，商铺建筑面积3496平方米，车库建筑面积3000平方米，小高层共有10幢，朝秦山大道（东）与环城南路（北）沿街分布，北4幢，东6幢，每幢共12层，共有260户数，主力户型为三室两厅，面积在100—140平方米。小高层目前在建设，预计在今年10月结顶，并于四月份开盘销售。 4、项目周边情况： 评价：周边有核电新苑和河滨小区两个上规模住宅小区，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为海盐城区新生的居住区域之一。 （1） b.潜在客户购房原因： c.大众了解楼盘信息的渠道： d.本地先开发楼盘当地知名度； e.购房人群对车库的需求： f.潜在客户的职业： g．当地人的收入情况： h. 购买的小高层主要动机： i. 购买实主要考虑的因素： j．当地人认为合理的价位： k．当地人理想的套面积： l．当地人理想的户型： m．当地人能接受的物管费： n．购房时主要听取谁的意见： 6、市场调查结果分析： (1).海盐目前房地产市场属于相对短缺市场。 (2).海盐县小高层住宅处在由观望试探购买的转变阶段过程，小高层视野景观是项目的最大卖点。 (3).在项目形象美誉度方面，本案次于宜家花园，在形象宣传方面还有待进一步提高。 (4).本案楼盘建设方面规划设计比较合理，户型格局基本可以满足海盐购买者需求心理。 (5).据本次调查，海盐当地65%群众有保值升值的购房心理。海盐二级市场交易活跃，说明潜在市场使房价看涨。 (6).通过市场调查和深度访问，海盐核电小区职工、教师、店铺经营户、中小企业主以及公司职员是本项目的主要目标客户群。 (7).物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：海盐当地消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在0.4-0.8元左右，占总调查人数的八成。 7、项目SWOT分析： 【优势分析】 (1).发展商是良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验和企业知名度。 (2).金汇名仕海岸独占海景资源，小高层将为住户带来良好的视野和风景。 (3).本案周边有幼儿园和中小学，