森淼园项目策划案提案.doc

森淼园项目策划提案 第一部分 项目分析与定位 一 项目概况 1. 项目区位及地位分析 森淼房地产综合项目，西边紧靠胜利南街，东边就是清河南街，北临六盘山东路，南与 新南门汽车站仅隔一条街。项目占地4.55公顷，规划中建筑面积73738㎡，住宅21465 ㎡，商业物业52273㎡，容积率1.62。 政府，车站的地理位置和人流量是任何一个地方无法比拟的，人流就是财流商圈的发展与道路分布，人流分布密切相关，而车站商圈作为的龙头，其地位是无法取代的。车站商圈商业态的调整，更趋于，商圈内的需求已经开始上升，而车站附近的土地却非常有限，所有每个项目都是精品。 车站周边的发展 　　在车站的集中物业开发是对地块的一次整合由于具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的物业开发利润较高,因而各种物业开发活动自然向车站集中这种车站周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,周边成为一个富有活力的城市的生活节点,可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公商业娱乐餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了很好地带动经济的发展,提高了城市的活力。据市规划大约在日客流量000人左右预计到201年，站的运量每年将超过人次，到2020年将超过1.亿人次。在站的“超人气”带动下，新的南商圈将会形成。 届时将交通门户新站将公交在基础服务设施方面，以站为核心，主要安排的设施包括商贸办公、宾馆、大型超市、综合百货、休闲娱乐、文化体育等。按此构想，南站地区将和、呈三足鼎立状分布城南将成为房地产开发的新战场。站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼2) 站点100300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重3) 站点周边300500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区4) 在500~1000m内以居住用地为主。 兴庆区2007年上半年，兴庆区地方财政收入完成1.3亿元，同比增长32%；工业总产值完成56亿元，同比增长23％；实现地区生产总值68亿元，同比增长13.1％；社会消费品零售总额完成44亿元，同比增长14％；城镇居民人均可支配收入达到66065元，同比增长26.5％；农民现金收入达到3285元，同比增长15％。城镇登记失业率为3.44％；人口自然增长率为2.49‰。 1.2 银川房地产市场供求状况 2007年6月，在市房屋产权交易管理中心登记的房地产交易（包括新建商品房现售和存量房买卖）共2703套，成交面积29.98万平方米（新建商品房成交面积24.04万平方米，成交套数1275套.存量房成交面积5.94万平方米,成交套数705套,与上月相比成交量增加24%），成交金额1456577.23万元,与上月相比分别增加63%和3215%。 据2007年上半年银川市房地产市场监测报告可知： （1）房地产开发投资小幅下降 银川市辖区房屋施工面积为118.2万平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面积75.2万平方米，同比下降17.5%；房屋新开工面积24.8万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新开工面积为18.02万平方米，同比下降26.1%；住宅空置面积为125.84万平方米，同比下降1.9%。 （2）市场住宅产品供给趋势 2007上半年，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米,预售套数5240 套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下中小户型住房供应量明显提高（今年上半年90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%），与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅。 （3）市场需求旺盛带来供给上升 从银川市房管局《2007年上半年银川市房地产市场监测报告》中获悉：商品房中住宅销售金额达21.21亿元，与去年同期相比增幅41.7%。上半年,商品房销售合同备案面积同比上升21.29%。其中，商品住宅销售面积同比上升35.91%，增幅较上年同期提高15.05个百分点，住宅销售金额同比增长49.08%，兴庆区商品住宅销售备案套数为4813套。兴庆区房地产市场销售呈现出较快的增长势头，住宅销售的大幅上升，是拉动市场的主要力量。 经核准上市的商品房预售楼盘个数及建筑面积与去年同期相比分别增长12.