欧亚花园项目整合营销策划案及执行方案 .doc

欧亚花园项目整合营销策划及执行方案 第一篇 欧亚花园项目的背景 第一章 欧亚花园项目基本情况 欧亚花园项目位于平原路与文化路交汇处，处于文化路、平原路、株洲路、生活路的合围之中。紧邻本市最高学府——河海大学（新、老）校区。这里具备了浓重的文化氛围，它紧靠本市最大的体育场，为健康活动提供了保障。项目所处位置交通便利、是居民休闲、运动、活动的最佳场所。 欧亚花园项目两期总建筑面积20万平方米，总投资2.7亿元，其中一期占地113亩，总建筑面积15万平方米，总投资1.9亿，共有800余户住宅，建筑密度为23.75%,容积率1.33，绿化率高达40%，是该市唯一一个高绿化率小区。 第二章 房地产市场概况 近5年来，市委、市政府高瞻远瞩、立足市情，积极探索，走出了一条以房地产业为突破口，借助外力来发展城市、塑造城市形象的道路。2001年以来，随着地区区域经济的发展，国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原（2001年房地产业外商累计完成投资40多亿元），使得本市的房地产市场更具商业化、思想化、也更加活跃，市场逐渐成熟，原来的买方市场已转变为以需求为导向的卖方市场。 一、外商进入后的房地产市场发展 外商对该市房地产市场的投资开发，激发了本市的市场迅猛发展，其过程可划分为： 1、2001年为外商进入的萌芽阶段； 2、2002-2003年为起步阶段。如福建、浙江、江西、北京、广州、深圳、上海等投资商、服务商纷纷逐鹿平原，使得该市的房地产供应量瞬间膨胀，在很短的时间内完成了买卖市场的定位过程。 3、2004-2005年为过渡阶段。该市的房地产项目由原有的每年在销十几个项目，一下子增加了一倍以上，但由于一些楼盘尚在施工，市场竞争逐渐明朗化。 4、未来三年，将为房地产市场的发展阶段，市场竞争将更加白热化。 二、房地产市场状况 据资料统计，2003-2005年，完成施工面积263.25万平方米，市区人均居住面积27.3㎡，市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个(注：已完工的物业包括住宅、商业等8个)，在建和拟建小高层65幢。 1、全市施工面积状况见下图1-1。 图1-1 各类物业项目施工面积示意图 2、竣工面积状况见下图1-2。 图1-2 各类物业项目竣工面积示意图 3、市场销售情况及控制见下图1-3。 图1-3 各类物业项目销售及空置示意图 三、房地产市场的发展趋势 改革开放以来，市政府解放思想，开拓进取，制定了良好宽松的投资政策、营造了良好的投资环境，使得国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原，致使该市房地产市场发展很快。未来几年的房地产市场将呈现如下趋势： 1、市场竞争激烈 住宅项目（多层、小高层、高层）纷纷上马，目前该市住宅市场已处于“成长期的中后期”，即将于3年后进入整个住宅市场的“收割期”，房地产市场已基本处于饱和状态。从有关资料统计分析预测，未来五年内，房地产集中投放量达到400万平方米，竞争的激烈程度可想而知。 表1-1 住宅项目开工时间表 开工时间 楼盘项目名称 数量 2001.2.1 海天花园 天朝家园 金帝苑 3 2002.6.1 金城大厦 东方世家 联圣商住楼 凯撒花园 中原车城 5 2002.11.1 财富天地国际广场光彩大市场 3 2003.1.1 顺安苑小区(二期)绿色家园 欧亚花园 金地邮政大厦 归德名珠 5 2003.4.1 海亚港湾 新生活广场 香江明珠 4 2、住宅市场大盘逐渐引领市场，品牌效应渐成趋势，竞争激烈 市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个(注：已完工的物业包括住宅、商业等5个)，在建和拟建小高层65幢。都在树立自己的品牌效应，竞争非常激烈。 表1-3 竞争楼盘一览表 项目名称 规划建筑面积 （万平方米） 工程进度 开工时间 （年/月/日） 竣工时间（年/月/日） 海天花园 15 二期工程开工前的拆迁规划设计正在 国际广场 20 无 金城大厦 14 无 圆中圆 18 无 无 无 东方世家 16 B区1#2#3#4#主体已验收，门窗安装外墙粉刷在建;售楼部装修完，会所验收；内外抹灰在建，大门绿化，小高层地勘完成 2002 2004 欧亚港湾 25 一期工程25%已封顶，30%已接近封顶。30%以施工砌墙3—5层，主体工程基本于12月底完工。 凯撒花园 10 二期工程：1#6#8#部分基础已完工。 新城 60 一期地基工程正在进行。 水上公园 80 正在进行运河治理等基地工程。 无 无 世纪名城 14 沿街转角绿化大树已栽种，正在水池道路的修建。 无 无 帝好花园 15 桩基工程正