武汉光谷项目可行性报告——策划案部分.doc

武汉光谷项目可行性报告——策划部分 超级光计划：第一部分，目的 在基本价值优势之上，给商家提供一个具备唯一性、不可复制性、强有力的价值支撑体系。使得步行街的价值概念得以超越武昌甚至大武汉和华中地区，建立全国性的商业品牌。并直接推动项目的商业招商和销售工作。最终达到将未来价值和额外价值提前收获的开发目的。 超级光计划：第二部分，问题 有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？ 为什么是“光”而不是其他？ 是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？ 概念对项目的价值会有什么程度的提升？ 如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？ 他具备什么样的功能？这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？ 在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？难度有多大？是否会增加开发成本？ 概念如何在市场进行推广？如何与销售计划进行结合？ 概念如何利用传媒资源？而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？ 政府是否会对这一计划感兴趣？如何借助政府的资源？ 超级光计划：第三部分，问题的思考 1、有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？ PS：只要是唯一的东西，因为没有对比者和竞争者，他就是第一。光概念的步行街目前在中国没有人提出过。所以在中国光谷建立的“光概念步行街”，完全可以成为全国第一。 2、为什么是“光”而不是其他？ PS：首先因为项目位于中国光谷，虽然这个光更多是代表科技而不是具象的“光”。但光谷这个概念在武汉已经深入人心，光概念步行街可以和“光谷”的产业做到概念上的有机结合。 其次，用“光”的概念贯穿整个项目的开发过程，包括：规划、设计、推广、销售、运营，可以很容易的将项目与其他步行街区隔，而达到对项目属性进行个性塑造的目的。 最后，“光概念”在规划和建筑上，技术实现的难度比较小。 3、是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？ PS：概念对项目的价值会有什么程度的提升？ 在前期做的大量的市场调查工作中，都指向项目的定位是“光谷区域的配套商业中心、武昌新兴的城市副核心”。这是对项目的现有价值的准确认识。但显然这一定位不足以在短期内支撑起35万平方米的商业量和预期的回收价值。“光计划”的提出和实施，在原先将光谷区域的人群作为定义的主要参考的基础，而将这一定义拓展到全武汉、外来旅游观光客流。从而使得项目的价值得以提升。提升的力度由“光计划”执行的力度和执行的效果决定。 4、如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？ 他具备什么样的功能？这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？ PS：大功能上，他是武汉城市的标签地产。 微观功能上，他必须代表时尚的，科技的，未来的。 首先，以光主题贯穿整个建筑的形态。 其次，引入足以代表时尚标签的商家。 最后，相关“光主题”活动的展开。 具体的建筑形态将以和建筑设计师沟通后的结果表现。 足以代表时尚标签的商家也将视招商情况。例如，IKEA。 相关“光主题”活动由专业的活动策划公司展开。 商业结构上，有三个原则： 不能违背一期快速开发和快速销售的主要立场； 引进标签商家的时候，要以带动销售和实现整条步行街上更高销售价值为立场； 尽量以科技、时尚为第一招商原则。 5、在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？难度有多大？是否会增加开发成本？ PS：结合当前科技水平，和建筑设计师共同讨论。 在成本的概念上，现时已经有许多成熟光技术，这部分的造价应该是可以预测的。 在标志性光项目上，将面向全社会征集创意。“光计划”中，最重要的是“概念”，具体涉及到的技术，仍将受到开发成本的限制。 6、概念如何在市场进行推广？如何与销售计划进行结合？ PS：推广工作将考虑以多种形式进行，例如广告的创意和设计部分。与国内一流的广告设计公司（北京揽胜、深圳图登）等进行转包合作。市场的炒作部分，将由公司策划部亲自执行。例如和当地媒体的合作，以及一些重点事件的制造和特别事件的利用。 销售计划将根据两个重要的节点展开。这两个节点分别是11月27日武汉全国房地产交易会，以及2006年项目的公开时间预期（第一个季度和第二个季度之间的某一个月） 11月27日之前，要完成大框架的招商谈判和社会舆论准备。 2006年公开期之前，完成一期大部分的广告推广和销售准备。 7、概念如何利用传媒资源？而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？ 政府是否会对这一计划感兴趣？如何借助政府的资源？ PS：光计划在概念的总体框架完善以及计划执行团队全部确立之后，将开展与政府的公关工作。 公关工作包括：足够吸引政府兴趣的计划（已经完成）；展示光计划能给政府带来的好处；和说服政