河北建筑工程学院房地产策划案.doc

河北建筑工程学院房地产策划 一、项目概述 （一）项目概况 九克拉公馆项目是由张家口市金鑫房地产开发有限公司荣誉巨献，公司先后独立并参与开发多个房地产项目：府街庭院、山水人家、阳光地带等，其中府街庭院项目在张家口市有口皆碑。九克拉公馆项目位于高新区钻石南路和站前街交口处,承载着重要功能。 1．简介：九克拉公馆坐落于高新区南站商圈黄金地段，项目建筑面积4.7万平方米，容积率1.696，超过城市人均标准的30%的奢华绿化率。九克拉公馆规划了一条7000平米的风情商业街，8000平方米国际精品酒店。完善商业配套，涵盖日常生活需求，九克拉公馆采取现代主义风格，以大尺度楼间距的板式电梯洋房为主，视野开阔，光线充足。(具体位置见下图) （二）技术资料 1．项目总占地面积：27712平方米 2．总建筑面积：47000 平方米 3．容积率：1.696 4．绿化率：30 % 5．物业类型：小高层 （三）地块资源 项目地处火车南站附近，位于高新区钻石南路和站前街交口处，九克位于世纪路以西，纬三路以南，站前西大街路北，项目东西规划有垣丰西路和钻石南路，钻石南路将在2012年上半年开始修建，建成后将畅达通顺全城。沿站前西大街向东瞬间可抵达机场，与火车南站仅150米，离长途汽车站仅400米。 其自然资源的具体表现为： 1、周围环境景观 ：地块缺少良好的自然景观，仅有站前西大街的隔离绿化花园有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零，小区内部绿化率达到30%，小区内规划组团式花园，家家见景，户户见绿，居住环境温馨舒适。 2、污染状况 ：该地块位于张家口市高新区，远离市中心，工厂相对较少，人流较少，项目紧临站前大街和钻石南路南头，车流量适中，汽车尾气排放在合理范围内，周围建筑分布较稀疏，空气流动快，空气质量受影响较小，噪音污染适中。 3、社会治安状况： 本项目靠近张家口市高新区的老鸦庄派出所，虽然位于交叉口，但是由于人口流动性适中且紧邻派出所，所以治安状况良好。 4、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下三点： ①项目地周边的消费场所较多。 ②项目地周边多为中高档住宅小区。 ③周边的道路车流量适中，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。 （四）周边概况 根据小组调查得知，金鑫地产发挥自身能量，申请钻石南路开通到站前街后，政府提前了修路计划，在9月初破土动工了，预计十月底通车，此路段为双向4车道，展现了又一项利好九克拉的外围环境和交通优势。 钻石南路是张家口的交通要道，贯穿整个张家口市中心，连接桥东区、开发区，钻石南路自开通到站前街后，实现北部市区到南站钻石路交通直达（原先西北中心区域只能绕长宁街来南站）。站前街、钻石南路、长宁街基本没有现代商业，和南站区域早已不能匹配，陈旧的沿街商业、服务业影响该区域繁荣与发展。九克拉·公馆的配套九克拉·都乐汇商业商务的启动运营，改变了该区域滞后的商业、商务物业形象，将大幅度带动整个区域繁荣和发展。至此长宁街、朝阳大街、钻石南路、站前街实现互通后，此地段唯一的现代商业、写字楼综合项目。九克拉·都乐汇将为此地域提供商务、餐饮、娱乐支撑，正因为其唯一性和稀缺性，前景不可估量，基于地段价值、商业物业稀缺、区域贡献，投资者、经营者持有九克拉·都乐汇物业，九克拉·公馆为明智之举。 （五）交通配套情况 多条公交路线：地块附近有 1 路,10路，11路，33路，301路。其中33路位于小区大门口，为居家出行带来便利。 其他信息 九克拉--都乐汇 写字楼:18-1500㎡ 商铺：100-1000㎡ 建筑形式：电梯商务楼，时代灰派建筑风格 楼盘地址：张家口高新开发区站前西大街34号（钻石南路与站前街交叉口） 售楼地址： 张家口高新开发区站前西大街34号（火车南站向西150米） 售楼热线： 0313-4017888、2228888 二、宏观环境 张家口市房地产市场发展现状以普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者的选择主力，改善性住房需求成为增长的主要因素。张家口高新区是新兴发展的区域，随着张家口城市经济的不断发展以及城市化进程的加快。购房者的构成一部分是二次置业的市区居民，一部分是城乡结合部的消费者及各县区的移民。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，也会相应刺激此区域的购房者人数的增加。高新区在张家口总体规划发展中是重点发展区域，加之政府、高校、金融聚集于此区域内，具有广阔的空间和乐观的市场前景。 三、区域环境 （一）区域开发环境 高新区位于张家口市区南部，整合后的高新区以纬一路作为与旧城区的分界线，新区的发展空间十分广阔，目前作为区域经济发展载体的三大园区和两条商贸带的产业定位与总体规划基本完成。