洛阳国宝别墅策划案提案.doc

洛阳国宝别墅策划提案 我们必须要统一的思路 第一部分：凯瑞必需思考的三个命题 命题一：洛阳能否承载约800亩的超级别墅大盘？ 近几年，龙门见证了三件事：申遗成功、国宝回归、凯瑞签约，这是我们的骄傲，也是洛阳城的骄傲。但是，在欢歌笑语之后，掩卷而思，我们确有喜忧参半：喜是洛阳赢了，凯瑞赢了；忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘？如果本项目定位是一个普通混合项目，可以！如果定位是一个常规的高档项目，也可以！但是这是一个非常规的超级项目。 3.5亿真金白银不能不让我们如履薄冰，喜悦之后不能不冷静下来。 对比资料一：郑州市场从2001年出现真正的别墅，到现在，纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主，九郡弘76套，东方今典250余套，思念一期纯别墅73套，这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况；如果加上连排、叠加等townhouse产品，则还有鹿港小镇200亩（部分townhouse），水映唐庄100亩，家和万世250亩，鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分，另外还有部分低端别墅，如迎宾花园等。 对比资料二：郑州市ＧＤＰ在２００３年首次超千亿，达到１１０２亿元，进入全国千亿俱乐部，郑州在进入千亿俱乐部后，市区人口总量在250万左右的时候，面向全省，纯别墅也仅仅用５年的时间消化不到四五百套。洛阳，2004年GDP904.6亿元（政府工作报告），市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿，但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算，如果沿循常规推广手法进行操作， 800亩的超级别墅项目，对于洛阳显然有些吃力。 怎么办？ 我们如何破题？ 破题思路：我们既看到市场的空白和市场的机会，但我们也要看到项目的压力，所以我们必须跳出洛阳做项目，把项目放在一个更高的平台上，这个平台现在有没有？没有！怎么办？我们必须亲自打造！ 命题二：本项目别墅价格能否让洛阳接受？ 按照洛阳房地产统计资料分析，我们可以看到以下情况： 　　商品房均价1866元，多层均价1399元，高层均价2073元，办公2303元，商铺4963元 附录（洛阳房地产２００５年上半年统计） 　 　 套数 面积（万M2） 金额（亿元） 单价 商品房 本期 10250 103.83 19.38 1866 上期 7066 71.05 13.29 1875 去年同期 6723 64.56 12.56 1946 比去年同期 52% 61% 54% -4% 多层 本期 6194 71.07 9.94 1399 上期 4120 45.17 6.09 1348 去年同期 3227 34.43 4.37 1269 比去年同期 92% 106% 127% 10% 高层 本期 1393 17.11 3.55 2073 上期 892 12.59 2.3 1826 去年同期 889 12.64 2.36 1864 比去年同期 57% 35% 50% 11% 办公 本期 516 4.96 1.14 2303 上期 430 4.1 0.92 2243 去年同期 573 4.14 0.97 2331 比去年同期 -10% 20% 18% -1% 商用 本期 1524 9.14 4.54 4963 上期 1282 8.43 3.98 4721 去年同期 1676 12.3 4.7 3825 比去年同期 -9% -26% -3% 30% 凯瑞别墅项目地价3.5亿元，土地约780亩，每亩土地约44.9万元，每平方米约为673元。在全国来讲，这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目，上海佘山别墅，1.3亿元中国楼王，其土地价格也不过是20多万元，九郡弘别墅土地价格在20万元左右，东方今典土地属于政府置换土地，价格较低；思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。 如果按照国内成本计算方法，土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用，别墅成本价格每平方米约在2500－3000元，按照25％的销售利润率，价铬应该在每平方米3000元以上。这样一个价格，对我们来说应该是一个挑战。 怎么办？我们如何破题？ 以佘山为例，从三个层面上进行别墅破题。城市——土地——标杆。房地产项目价格要高，第一城市总体价值高，第一步是让城市增值，佘山第一步是在上海国家领导人峰会之后，借势整体上海在国际上的地位，进行城市增值操作，吸引全球职业人群；第二步，土地增值，炒作国家级风景名胜区，进行区域土地增值；第三步，1.3亿元叫卖中国楼王，制造价格标杆。三板斧之后，中国别墅龙头地位终于确立，之后则