皮具城全程策划案流程及内容概要.doc

皮具城全程策划流程及内容概要 第一章 项目投资策划 　　项目投资策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商产业地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　 项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。 一、项目用地周边环境分析 　　1、项目土地性质调查 　　（1）地理位置 　　（2）地质地貌状况 　　（3）土地面积及红线图 　　（4）土地规划使用性质 　　（5）七通一平现状 　　2、项目用地周边环境调查 　　（1）地块周边的建筑物 　　（2）绿化景观 　　（3）自然景观 　　（4）历史人文景观 　　（5）环境污染状况 　　3、地块交通条件调查 　　（1）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 　　（2）项目的水、路、空交通状况 　　（3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 　　4、周边市政配套设施调查 　　（1）购物场所 　　（2）文化教育 　　（3）医疗卫生 　　（4）金融服务 　　（5）邮政服务 　　（6）娱乐、餐饮、运动 　　（7）生活服务 　　（8）娱乐休息设施 　　（9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素 　　（10）历史人文区位影响　　 二、行业市场现状及其趋势判断　　 　　 1、皮具行业生命周期 　2、皮具行业市场供需平衡 　3、皮具行业竞争格局 　　 4、皮具行业经济运行 　 5、皮具行业市场竞争主体企业 　　　6、皮具行业市场营销 三、土地SWOT（深层次）分析 　　1、项目地块的优势 　　2、项目地块的劣势 　　3、项目地块的机会点 　　4、项目地块的威胁及困难点　　 四、项目市场定位　　 　 1、类比竞争项目调研 　　（1）类比竞争项目基本资料 　　（2）项目楼层业态规划详析 　　（3）项目规划设计及招商资料 　　（4）综合评判 　　2、项目定位 　　（1）市场定位 　　（2）区域定位 　　（3）主力商户群定位 　　（4）功能定位 　　（5）建筑风格定位 五、项目价值分析　　 　　1、项目价值分析 　　 （1）项目价值分析法（类比可实现价值分析法）： 　　选择可类比项目 　　确定该类项目价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 2）类比可实现价值决定因素： （1）类比土地价值 　　 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、人口密集程度的差异 　　 C 周边市政配套便利性的差异 　　 （2）项目可提升价值判断 　　A 建筑风格和立面的设计、材质 　　B商铺铺型设计 　　C 楼层业态规划 　　D 项目配套设施 　　E 形象包装和营销策划 　　F 发展商品牌和实力 　　 （3）价值实现的经济因素 　　 A 经济因素 　　 B 政策因素 　　2、项目可实现价值分析 　　 （1）类比项目分析与评价 　　 （2）项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值计算　　 六、项目投入产出分析　　 　　1、项目经济技术指标模拟 　　（1）项目总体经济技术指标 　　（2）首期经济技术指标 　　2、项目首期成本模拟 　　 成本模拟表及其说明 　　3、项目收益部分模拟 　　 （1）招商收入模拟： 　　 招商均价假设 　　 招商收入模拟表 　　 （2）利润模拟及说明： 　　 模拟说明 　　 利润模拟表 　　 （3）敏感性分析： 　　 可变成本变动时对利润的影响 　　 招商价格变动时对利润的影响　 八、投资风险分析及其规避方式建议　　 　　1、项目风险性评价 　　 （1）价值提升及其实现的风险性： 　　项目的规划和设计是否足以提升项目与竞争项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2）皮具电商对项目的冲击 　　2、资金运作风险性 　　 （1）减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 　　 （2）对招商节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 　　3、经济政策风险 　　 （1）国际国内宏观经济形势的变化 　　 （2）国家地方相关皮具政策的出台及相关市政配套设施的建设　　 九、开发节奏建议　　 　　1、影响项目开发节奏的基本因素 　　（1）政策法规因素 　　（2）地块状况因素 　　（3）发展商操