盛合项目全案策划案2.doc

盛合项目全案策划 第一部分 市场调查 一、项目周边环境调查 （1）自然环境 项目紧挨着汉正街小商品批发市场，南面紧邻沿河大道，西面是一些破烂民房，观感较差。东有山景（龟山）、水景（汉水）可观赏。但由于山不大，水不宽，景色的观赏性有限。周围较为嘈杂，噪音较大。 （2）人文环境 因项目紧邻汉正街，区域内的生意人较多，人员流动性大，且多为外地人口。因此，该区域人员构成较复杂，人文环境较差。 （3）社会环境 →交通 项目紧临沿河大道，交通情况较好。距离武圣路约2分钟路程，有多条公交线路37路 56路 502路 507路 569路 579路 592路 708路 725路通往武汉三镇。因路况不好所以交通显的较为拥挤。 →社会配套 本项目所处地块为武汉市最繁华的商业中心，周边社会配套有自身的特点。 购物：因本项目为武汉市商业中心，周边主要以各种专业市场为主。如汉正街小商品批发市场、利济路电子市场、桥口商场、家乐福超市等。； 教育：中学有武汉市第五十九中学，二十九中学，十五中学，小学有天一小学，外语培训学校； 医院：医院有武汉市第一人民医院和第四医院，其它是社区内的小诊所，及各大药房的分店； 娱乐、餐饮：当归大酒店、亚酒、长江大酒店等。不过都在利济北路和桥口片 金融机构：建行、工行、商行、农行、中国信合分行等； 邮政、电信：位于武圣路的电信局、利济路的电子通讯市场； 从以上的环境可看：整体环境不理想，对项目开发没有较多的有利因素 二、写字楼及住宅市场调查 （一）区域市场概况 本项目所在地块为武汉市繁华的商业中心和传统的小商品集散地，目前在售的项目不多。竞争仍然激烈。 根据本项目所处地理位置和区域市场特点，我们对相关的房地产市场进行了划分，主要在“崇仁路-----中山大道-----民族路----沿河大道”所圈定的范围内。 A. 写字楼市场概况 写字楼市场98年以来发展很快，汉口地区主要集中在三条线上：以武广、世贸为中心的解放大道沿线，以江汉路、佳丽广场等为中心的中山大道沿线，以招银大厦、建银大厦、瑞通大厦等为中心的四干道金融一条街沿线。目前以金融一条街沿线写字楼出租情况最好，但武汉市写字楼整体销售情况不佳，而汉正街地区本身并未出现纯写字楼。因此，我们着重对汉正街周边的一些写字楼做重点调查。 结合以上情况，我们了解到目前在本区域写字楼市场情况如下： 表一： 楼盘 名称 地理位置 开发商 总规模（㎡） 租售价格 入住情况 世贸 大厦 航空路 武汉世界贸易大厦有限公司 10万 售7000元/㎡ 租45元/㎡起 60% 武汉 广场 航空路 武汉华信房地产开发公司 8万 4480元/㎡起 租43元/㎡起 55% 长江 大厦 武汉汉口沿江大道民权路 武汉交通发展公司 2．5万 4500元/㎡起 租31元/㎡起 40% 汉华 公寓 汉口中山大道228号 武汉汉华房地产开发建筑有限公司 2.1万 2480元/㎡起 期房 B. 住宅市场概况 下表列出了汉正街地区目前在售项目的基本情况 表二： 名称 银丰富苑 汉正花园 汉华花园 银邦大厦 军威商城 银洲公寓 地点 汉口利济南路12号 汉口多福路 中山大道228号 中山大道287号 汉正街汉中路 崇仁路 规划形态 1栋高层28层 2栋25层 1栋12层 1栋28层 1栋8层3区 1栋12层 平均单价 （表价） 2850元 2650元 2500元 3040元 1988元 2450元 销售率 50% 多层售完 高层40% 20% 60% 15% 75% 销售时间 2000年底起售 2000年初起售 2002年3月起售 1998年 起售 2002年3月起售 1999年9月起售 工程进度 现房 现房 期房 期房 封顶 期房 封顶 现房 卖 点 1、面积格局多样化，客户选择面大 2、营销得力，付款方式灵活 外立面有一定吸引力。 1、价格合理付款方式灵活 2、发展商实力雄厚 3、注重内部环境塑造 房型设计合理 房型方正，采光良好 付款方式灵活 高标准内外装修 地处成熟的商业中心 单价低总价不高 房型面积多样化，客户选择面大 营销商策略得力 付款方式灵活 抗 性 房型设计不合理 2. 区域整体环境较差 地处闹市，环境复杂 电梯少上下不方便 营销方式单一 面积格局单一 1.交房期晚 2.高单价.高总价 3.部分房型有所牵强 4.项目周期过长 1.营销不专业 2.产品无特色。品质相对逊色 3付款方式不灵活 产品无特色品质相对逊色 部分房型有所牵强 交房期晚 本区域项目的新盘不多，物业形态多为高层和小高层，规模大多在2-4万平方米左右，价格差别不大，均价多在2000-3000元/平方米。除银邦大厦、银丰富苑现阶段对外报价（均价）在2850元以