金世界前期发展策划案报告.doc

金世界前期发展策划报告 ——上篇 项目整体发展策划建议—— 第一部分 初步的市场定位 一、项目整体市场定位 城市中央客厅 商业、商务、公寓、住宅·一体化多元复合建筑群 从城市的高度出发，将本项目作为“中央城市客厅”的意象表达出来，构建集居住、办公、休闲、购物、文化、娱乐、观光为一体的国际化、集成化新城，以体验式休闲商业为主导，将文化、居住、商务、商业经营等现代都市所具有的多种功能一一兼具。 二、项目内部各物业相互之间的关系分析 商业街、大型商业卖场是本案最主要的物业类型，也是项目打造繁华新新城市的重要方面；商务物业是本案另一个重要的物业类型，承载着缔造真正城市中心商务区的重要使命，同样是体现项目品质的重头戏。 项目内的公寓（住宅）部分，既包括部分回迁楼，也包括个性化公寓产品，是成功启动本项目的关键点。 商业、商务两大类型物业的良好运作将是本案成功的关键。 项目一期的各个产品中，既包括SOLO公寓与酒店式公寓，又包括小户型写字楼与高级（商务）公寓。SOLO公寓是超小户型的公寓产品，为城市单身一族提供了个人居所，而酒店式公寓则是将装修标准与物业服务上升到更高级别的公寓产品，除了满足最基本的居所要求，更成为房地产市场中的投资型产品；小户型写字楼是中小型公司的首选，高级（商务）公寓同样可以作为中小型公司办公的场所，只是后者将居住其中变成了可能——细分的产品定位能够实现项目整体的差异化定位：既保证了一定的差异性，使项目本身不会形成自我竞争；同时又有相互的关联，即产品间的互补性。 不仅如此，一期的三个分区同样存在一定的关联：裙楼底商为公寓提供服务功能；同时公寓又可为底商业主提供服务功能。 另外，B区与C区在位置上即存在一定对称，于是区域中对应产品的定位便出现了诸如“SOLO双子星”的对称定位等等。 三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位 本案位于石家庄城市中心区的核心位置，堪称石家庄最大的旧城改造项目。项目的成功运作，将改变本区域的“脏”、“乱”、“差”形象，提升城市档次，并且会带来“加速招商引资，带动第三产业，创造就业机会，增加政府税收”等多项综合性效益，为城市和社会创造附加价值。 因此，本案应以一种综合开发的态度，在人文居住、商务生活、商业运营等多方面吸收国际化开发经验与产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念，打造石家庄最具人文特色的都市中心标志性榜样新城——中央新城。 石家庄目前并不存在真正意义上的CBD区域，而本项目的出现将有可能成为未来城市CBD的榜样与骄傲。 第二部分 项目整体定位与发展策略 一、整体发展理念 “金世界”项目地处石家庄城市中央区域，紧邻 “金融街”（自强路）、东方城市购物广场、省艺术中心等城市中心设施，商业、商务氛围浓厚，休闲、娱乐等配套设施完善。项目已经具有可与周边各种业态相辅相成、共创繁荣的“新城市中央区”的潜质，在此，项目整体发展策略原则—— 以前瞻的意识、超前的视野 构筑多元复合地产，缔造活力城市中心 倡导国际先进开发理念，引领城市未来，将城市发展趋势中传统商务办公区或商业区，向“商务－商业－酒店－公寓－娱乐－餐饮—购物—观光”的综合区模式演变，以“中央新城·新新城市体验之都”的理念为指导，缔造城市中心的领军大盘。 二、发展主题及形象定位 作为城市中未来的大型中央特区，项目的建设、发展直到成为真正意义上的城市中心，必将经历一个相对漫长的过程。不同的发展阶段，结合项目推广目标，应有不同的发展主题作为其核心主题。在运作先期，建议本案的发展主题为： 城市复兴——缔造全新人文之城 The Center of City，Absolutely 项目形象定位： 新新城市，体验之都 ——→ 位于城市中心区域的百万平米恢宏建筑群，可以称得上是城中之城， 金世界是城市建筑的新成员，充满动感的活力与体验的快感， 她承载着城市复兴的使命， 她的成长将为城市的形象及发展提供不可估量的贡献力。 第三部分 分物业市场定位 一、目标客户群初步定位 1、商业物业 ①普通投资者 ②专业投资者 ③有意在此区域发展的经营者 商业项目在销售中越来越明显的一个特点为：由于投资房产的高回报率，投资者比经营者似乎更热衷于项目的入市与发展，锁定投资者作为主客群，即是锁定了大多数的潜在客户。 2、公寓物业 ①单身人群/丁克一族 本项目的个性公寓能够为城市中越来越多的单身人群及丁克家庭提供居所空间。 ②中小型公司 ③房地产投资者、投资公司等投资型客户 ④外地公司驻石办事处等 高级商务公寓作为商业地产项目产品，其客户群将以投资者为主，而非自用；中小型公司由于经济能力的限制，可以选择高档公寓或SOHO、SOLO公寓作为办公空间。 3、写字楼物业 ①中小型公司 ②大中型公司 本案商务部分的写字楼