金和海景花园策划案报告书.doc

金和海景花园策划报告书 第一部分 市场调查分析 一、 深圳市房地产2000年市场概况 跨入2000年的深圳房地产市场整体表现较为波动，虽春节期间较为淡静，但在市场热点频传的带动下，节后便逐步转旺，回顾第一季度的楼市，主要呈以下几个特点： 1. 外销楼盘旺势依然 外销楼盘热点主要表现在个盘上，除位于皇岗口岸的皇御苑在一季度销情火爆之外，春节期间金海湾花园也加大了外销宣传力度，成交也较为理想。节后位于布吉的明星楼盘中海怡翠山庄所推出的二期单位也出现旺销。由于深港两地楼价存在巨大的差距，深圳住宅物业对港人仍具有较大吸引力，外销盘主要集中在关口和渡假两大概念上。 2. 局部热点凸现 第一季度热销楼盘主要集中在梅林片区、南山片区及布吉片区，其它区域较为零散。梅林片区的山水居、福兴花园成为今春的亮点；南山后海的蔚蓝海岸、后海名苑居以及汇园雅居在节后均表现较火；在罗湖区也有两个热销楼盘分别为宝安南路的金园和东湖水库边的东湖豪庭，一个以低价取得买家青睐，一个以湖光山色的环境为卖点；另外，布吉所推出的两个新盘，大世纪花园和富士康世纪华庭的火热表现，再度引起市场对郊区住宅的关注。 3. 主题商场铺位走俏 南山区商业规模渐现，造就东方巴黎时装广场商铺销售盛况空前，所推出的三层商铺在春节期间销出八成以上。在三月份，福田、罗湖两区又有几家主题商场推出，其中有东方魅力商城、大东科技电讯电脑批发市场等销情都较为火爆，同时竞争也较为激烈。 4. 三级市场日趋畅旺 随着深圳房地产二级市场规模的逐渐扩大，三级市场的发展亦有加速势头，在银行利率的下调同时，开设银行按揭业务对买卖二手楼也起到一定的刺激效果，公房虽未上市，市场已见亢奋，这些因素均是推动三级市场发展的催化剂。在1999年深圳市三级市场发展有较快的增长，全年成交量已达149.4万平方米，增幅为48.8%，今年前三个月市场表现非常活跃，这从报纸上登出的二手楼市广告版面不断扩大及二手楼代理商数目的大幅增加中可反映出来。 5. “新概念”卖点凸现 以“人居、科技、环境”为主题的国际住宅与建筑科技展示会的举行，让人们认识到住宅产业的重要变革，并通过它来引导中国的住宅产业未来发展方向，把国际先进的人居文化理念引入中国，人民的生活质素得以提高，涌现出一批智能化“第三代住宅”，如中海华庭、创世纪滨海花园、东海花园、香榭里花园、深业花园等。 6. 品牌公司主导楼市 品牌对现今房地产业及置业者均产生巨大的影响力，深圳楼市已由前期以数量为主，逐步过渡到以质量为主的发展阶段。而以质量、信誉、品牌等质素所创出的精品楼盘，才能真正赢得市场，这是增加自身实力，拓展市场最有力的法宝，从本地的万科、中海、招商及香港的和黄所推出的楼盘备受人们的青睐，反应热烈情况可见一斑。 7. “中心区”热点持续 福田中心区的优势首先体现在其地理位置优越性和绝对性上，市政设施、交通、通讯及地铁站等城市规划完善，再从深圳市经济发展战略来看，中心区亦将成为未来深圳市政治、经济和文化中心。这是买家所看好该片区物业的主要原因之一，目前在售的彩福大厦、中海华庭及中心东侧的皇家翠苑在第四季度销情均较火爆，中心区住宅物业数量不多，也主要散布在四周，因为中心区已经不再提供可供开发的住宅用地，所以中心区周边的楼盘较俏，销售前景乐观。同时和黄及中国海外两家港资房地产开发商入驻中心区，也表明这将会增加买家对该片区住宅的前景看好。 中心区及中心区周边的楼盘畅旺，继而辐射到皇岗、景田、梅林等片区的楼盘，在本季度推出的均取得较佳的成绩。尤其是地处深圳皇岗口岸的皇御苑，坐拥深圳地铁及皇岗关口之地利，与皇岗公园、中心公园相邻，深得深港两地买家追捧，内销外销两旺。 抽样物业分析 据深圳中原市场研究部统计，深圳市今年第一季度见报发售楼盘共164个，较去年第四季度减少65个。物业类型中，住宅为147个，占90%；商铺为14个，占9%；写字楼3个，占1%。在推售楼盘中，福田区为66个，占40%，其中3个商铺，3个写字楼；罗湖区有48个，占30%，其中6个商铺；南山区有27个，占16%，其中3个商铺；龙岗区有15个，占9%，其中1个商铺；宝安区有8个，占5%，其中1个商铺。从以上楼盘数据看，住宅物业主要集中在福田、罗湖两区，其次为南山区。而龙岗和宝安所占比例甚少。商铺主要集中在罗湖区，而福田区和南山区次之，龙岗、宝安两区最少，写字楼则主要集中在福田区。本季新推楼盘12个，其中罗湖4个、福田2个、南山4个，龙岗2个，宝安2个，与上季相比减少7个，减少了三成。 深圳中原市场研究部从市内罗湖、福田、南山三区统计楼盘中，重点选取了38个住宅物业样本，分析市内住宅物业的整体市场情况。 2000年一季度市内住宅物业抽样统计 物业类型 项目数