金沙百项目策划案.doc

金沙百项目策划 第一部分 沙坪坝区房地产市场综述 沙坪坝区房地产市场状况综述 1．区域宏观背景简述 沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员396平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下： 总人口67.60万，家庭总户数21.27万户； 当年GDP总值为919510万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后； 人均产值13718元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后； 国内生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，而第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商业服务繁华度较高； 房屋建筑施工面积达232.27万平方米，竣工面积为97.60万平方米，建筑业总产值166575万元； 金融机构存款余额为1412934万元，位列渝中区和九龙坡区之后； 城镇居民人均住宅使用面积为19.91平方米，位列市区经济圈第四位。 沙坪坝是重庆的科技文化区，区内有大专院校9所，中专、中小学300余所，学生12万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。 另外，沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。 2．区域房地产市场发展回顾 沙坪坝区房地产市场经过近几年高速的发展，开发规模和水平已经达到了相当高度，部分楼盘个案在整个重庆房市都有较大的影响力。尤其是近两年，沙区房地产市场成为业内人士和消费者关注的热点，除有效把握本区域的购买客户以外，凭借教育等特色资源，吸引了相当的外区客户。回顾整个沙坪坝房地产市场，主要有以下几个发展阶段： 第一阶段、市场启动阶段（1999年以前） 这一阶段的开发项目主要集中于三角碑周边及小龙坎附近，项目规模普遍较小，规划设计较为落伍，配套和管理也比较差，但是由于市场上供应量少，销售业绩普遍较好。 附：代表项目——鑫源大厦 地理位置： 沙坪坝沙南街43号 开 发 商： 重庆沙坪坝区房地产开发总公司 总 建 面： 约45000平方米 开盘时间： 2000年4月（但其推广早在1999年已经着手进行） 楼盘定位： 商住楼 销售价格： 起 价（建筑面积）：1500元/平方米 均 价（建筑面积）：1750元/平方米 最高价（建筑面积）：1850元/平方米 第二阶段、市场发育阶段（1999-2001年） 在一片质疑声中，芳草地在凤天路一枝独秀，逆市飘红，打出了南部新城的大旗，猎猎旗风下，短短两三年内数十项目相继登场亮相。激烈的竞争提高了行业水平，促使开发企业开始注重产品品质和服务，南部新城成为了重庆房市一片开发热土。 在这一发育过程中，区域房地产市场形成了多点开花的繁荣态势，但与此相对应的是，市场和开发企业本身都还不太成熟，而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了部分项目陷入被动。 附：代表项目——芳草地 地理位置： 沙坪坝凤天路 开 发 商： 重庆武城房地产开发公司 总 建 面： 56612平方米 开盘时间： 约1999年6月 楼盘定位： 高档小区房 销售价格： 起 价（建筑面积）：1800元/平方米 均 价（建筑面积）：2100元/平方米 最高价（建筑面积）：2400元/平方米 第三阶段、市场成熟阶段（2001年至今） 在相对成熟的市场中，开发企业相应不同的区域板块会逐渐形成不同的个性特色，需要结合市场环境和特定地块优劣势进行市场细分及定位。华宇、同创等一线企业脱颖而出，区域市场无论是在决策或运作水平上，都开始走向成熟。 附：个体项目——华宇广场 地理位置： 沙坪坝名人雕塑广场 开 发 商： 重庆华宇物业（集团）有限公司 总 建 面： 381507平方米 开盘时间： 一期2000年9月30日开盘，二期2001年9月15日开盘 楼盘定位： 中央商务·生活大社区 销售价格： 起 价（建筑面积）：2910元/平方米 均 价（建筑面积）：3000元/平方米 最高价（建筑面积）：4300元/平方米 3．沙区房地产市场相关统计数据及与其它主城区对比 （1）2000年、2001年沙坪坝区房地产市场与其他区域房地产市场情况统计表 投资额数据（万元） 区域 2000年 2001年 2002上半年 渝中区 286428 272182 109263 江北区 132293 187263 73423 渝北区 134061 234009 94330 沙坪坝区 137099 204737 92261 北碚区 36162 44747 15186 九龙坡区 152186 244384 81023 大渡口区 19119 41664 26038