锦绣河畔策划案报告8.doc

锦绣河畔策划报告? ? ? ?  响水概况 　江苏省响水县位于东经119°29′51″－120°05′21″，北纬33°56′51″－34°32′43″。在盐城、淮阴、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。江苏省响水县域总面积1461平方公里，总人口万，是国务院批准的对外开放县、江苏省综合改革试点县和全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有“苏北黄浦江”之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。 　　响水县榆　响水新一届县委明确了“十一五”的宏伟目标，即到2010年，实现地区生产总值110亿元，财政收入12亿元，一般预算收入6亿元，固定资产累计投资超200亿元，累计引资180亿元以上，实际利用外资2亿美元，三次产业结构比例调整为18.2:54.5:27.3地区生产总力争2012年、确保2013年全面达小康的总体目标。面临的市场态势 ? 一、竞争态势分析※?房地产市场分析1、整体房地产市场分析1.1 与近3年来国内房地产市场高速发展不同步。近3年来，与全国房地产市场取得的发展成绩相比，响水约70%的开发商卷入其中，直接影响楼市发展速度低于全国，200年楼市处于盘整期， 2008年才逐渐开始恢复元气。1.2 整体开发水平偏低本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而开发多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。 1.3 随着经济元气的恢复，销售量大幅增长，集中在2500元/平方米以下的低价位住宅。1.4 供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。响水房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在的需求空间。 ? 1.5? 200年1—月份销售面积49416万平米，同比增长42.9%。房地产市场主要成交数据内容?数据?同期比较房成交?增长%商业房成交?增长2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿将是往年的2-3倍。加上房地产发展思路转变下大规模保障性住房的入市，安置房可能对开发商负面影响会很大。 ※?响水房地产市场发展趋势：1、市场有巨大的发展潜力，正在进行城市的转轨，处于快速发展的时期，市场承接力较强。 1.1 人均GDP的增长空间巨大根据世界银行对40个国家的统计分析，房地产业投资会随人均国民生产总值的增加而增加，当人均国民生产总值达到600美元以上时，住宅建设加速发展，房地产成为国民经济的支柱产业，开发量剧增，直到人均国民生产总值达到8000—10000美元时，房开地产发量才会降下来经济增长加速带来房地产业快速发展1、 国民生产总值产生的影响2008年生产总值（GDP）亿，％，明年预测能达到亿元％，（数据来源：）。经济增长呈现加速提升的状态。在支持下，工业基地重新振兴将加快步伐，整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。 2、 居民收入对房地产发展的影响截止于200年人均可支配性收入为元/月，比上年同期增长%， 的，人均可支配性收入为元/月增长%，农民人均纯收入5678元，增长13.0%，占年计划的住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解：居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或占。其中有一半人买新房，每户按平方米计算，共需商品房（数据来源：网）。二、 200年住宅市场发展状况1、 开发状况。增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。存量房再次刷新记录，存量房2、 成交状况1-8月，全增量商品房销售面积比上年同期增长而销售额比上年同期增长，前进的幅度是近年来所罕见的。个人住房消费抵押贷款增长。完成近年调整任务后，驶入了快车道，处在加速度发展阶我存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场；加速度发展阶段。3、 价格状况三、200住宅市场预测1、住宅市场将呈井喷式发展分析几年来的发展走势，有关部门预计，将于200年进入房地产发展周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、城市改造带来拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现