青岛某商业项目全程策划案.doc

青岛某商业项目全程策划 第一部分 项目总体策划方案 项目SWOT分析 1、优势、机会点 （1）新城区地产必然的增值性加上我项目所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景； （2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资； （3）合作商家““世界五百强企业之一””的品牌效应将大大增强客户的信心； （4）十年租约降低风险，并有稳定的回报； （5）产品的多样（写字楼、商铺、住宅）使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择； （6）发展商的实力以及××对操作同类项目丰富的经验； （7）老城区的财富中心尚在拆迁当中；皇骐·河滨花园的商业项目也要在2—3年后动工，在时间上我项目占定优势； 2、劣势、威胁点 （1）利群拖沓多年对买家信心有不利的影响； （2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足； （3）买家对项目的投资方式不够明确，到接受有必然过程； （4）新城区入住率低，基本没有形成商业气氛，商铺价格难以短时间内拉升； （5）皇骐·河滨花园的商业存量和规划对我项目将是一个巨大威胁； （6）鑫都·新汇与我项目工期相吻，又处在同一区域内，将是我项目的第一销售竞争对手； （7）财富中心的宣传时期长，市场关注度强，积累了一定量的购买客群， 对我项目造成很大的销售压力。 项目定位 1、案名（已定）： ×××广场（SHOPPING MALL） 2、市场定位 全频地产（保罗万象，住宅、商业、写字楼）、立体购物（从上到下的购物，不同年龄段的消费，不同性别的），全方位满足，高尚别致寓所(SOHO贵苑)，主体休闲广场。 商业业态市场定位： 根据本项目的特点，及周边住宅楼盘、环境等因素再加上““世界五百强企业之一””品牌商家进驻，建议本商业定位为： 集购物、休闲、餐饮、娱乐、专业市场为一体的综合性大型现代化购物中心（shopping mall） 立体购物，全方位满足，情景式体验消费。 （2）、写字楼、住宅市场定位： 新城区没有高档的写字楼，胶州市里唯一一个打出写字楼概念的是有微强置业有限公司开发的金融商务中心，紧邻永春家店商场，出租良好，价格为1元/天/建筑平米，但物业管理相当薄弱，缺乏专业性。因此建议我项目写字楼定位： 胶州首席豪华办公写字楼，专业的物业，专业的管理，专业的服务；优良的环境，未来的准商业中心，升值潜力无限。 金装大厦 新城区的楼盘中，50㎡—60㎡小户型公寓还是有一定市场，但我项目的住宅是跟商业一体，没有住宅区的优势，价格拉升和市场去化有一定难度，建议从概念和服务上找定位： 可以解决一切问题的空中SOHO别墅（SOHO LOFT） -----胶州市首家酒店式公寓住宅 SOHO贵苑 （3）×××广场产权式投资销售方案定位 ×××广场将把商铺面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商务中心”投资模式。 将地下专业市场，及地面商铺，（特别是拐角二层大空间建筑）写字楼划分为足够小的产权，进行出售，目标在于压低首付，并抬高单价，拉升利润空间。 各个产权单位产品构成方案如下： A、把可划分的各产权单位面积控制在在20--80平方米之间。有柜台（拐角两层）、半开放式铺位（家居市场），独立铺等多种形式。 B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%（或更高）。 C、每个产权单位由银行提供五成十年按揭。 D、购买时，一次性返回5年租金回报。 3、目标投资客户群定位 主力客户群：胶州市及青岛市中等与中等偏上收入的中年人群。 （2）次主力客户：胶州市及青岛高收入人群、胶州市周边市县投资者。特别是胶州韩资企业中的韩国籍雇员。 商铺、写字楼投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。 4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在对市场进行全面调研之后，制订本业态的销售价格： 编号 物 业 形 式 套数 销售面积 （平方米） 单 价 （元/平米） 销售收入 （万元） C 地下一层（洗浴、KTV） 13500 2800 3780 D 北侧金融商务中心 4 4840 5200 2517 E 西侧大型商铺 5 1600 5200 832 F 东侧饮食商业街 6 2570 5500 1413 G 一层商业街（单层网点） 14 1395 8000 1116 H 双层网点商业街 13 4000 6000 2400 I 大型双层网点（服装百货） 1 1500 5500 825 J 一层内街商铺（单层网点） 11 1360 5500 748 K 二层内街商铺（单层网点） 14 1870 5