盛世家园策划方案.doc

盛世家园策划案 前言 本部成立调研小组，以周密细致的市场调查为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。 1、市场分析 1．1．区域市场分析 本案处于城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。面积553.2平方公里，其中耕地面积4.19万公顷．总人口43.6万人 东依崂山，西临胶州湾，距青岛市中心25公里内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。阳区是山东省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。 1．2．定向市场分析 毗邻惜福镇政府与正待开发的王家村公园，地理位置得天独厚，附近工厂较多，?居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。由于城阳区对惜福镇一带的市政规划与环境进行了一系列的调整和完善，加速了区域房地产的发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。 ? 由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了青岛市典例，区域市场竞争十分激烈。 王家村作为城阳开发区域的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与半里之遥福林花园等项目楼盘相差甚远，原因不明而喻。这就要我们的产品定位为市区或城阳区外来工薪阶层，而被誉为“全国县500强”的惜福镇的经济在整个城阳区乃至整个青岛地区的举足轻重的地位，再加上区政府规划的逐步完善，必然带动本地区的经济进一步发展，人气的进一步提升。 1．3．项目分析 1、项目名称：盛世家园 2、项目规模：由8幢多层（6层）组成 3、推售情况：现推1-2号楼的1F、2F、6F 4、宣传主题：自备一万元，房子户口一个都不少 5、价????格：1号楼：1076～2598元/m2，均价1708元/m2 ?? 2号楼：1228～2489元/m2，均价2255元/m2 6、装修标准：毛胚房 7、优劣势分析 ⑴优势分析 1、?本项目由青岛银盛泰房地产开发项目开发，其被评为“2002年度城阳区十佳商品房销售单位”发展商实力雄厚，信誉良好，能给买家充足的信心。 2、?位于城阳区中轴线-正阳路上，发展潜力巨大。 3、?临近城区商业中心—太阳城，可尽享区内的成熟配套。 4、?地处交通主干道正阳路和李王路交汇点，交通十分便利； 5、社区配套设施完善，绿化率达30%以上，小区内道路全部硬化，内设超市、幼儿园、停车场、诊所、健身娱乐设施、专门的老人、儿童活动场所、园区背景音乐，另有大小贮藏室及车库 3．销售策略建议 3．1．市场气氛培养 ?兹建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： ?1.硬件塑造 ⑴告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 ⑵户外广告设置 ??? 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 ⑶设置精美的示范单位和样板房 ? ?通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 2.软性宣传 ?⑴为区域造势 通过报纸软性文章，详述为城区规划带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。 ⑵为本案住宅造势 目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。⑶为楼盘造势 形式一：软性广告宣传；如城区未来规划的、市政配套的完善、青岛市对外来人口户口政策等所带来的利好因素向市场传达。 形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。 3．2．促销手段建议 1、增加销售点 ??? 本部建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在中心公园、设促销点，并设专车接送，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 2、大型展销会 选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。 3、潜在客户开发 ??? 利用本部原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，