案例-绿城黄浦湾20140701v6讲解.pptx

案例分析 Part 3 绿城黄浦湾 绿城·黄浦湾黄浦董家渡·融绿·25亿 外滩 陆家嘴 迪士尼 徐汇滨江 大虹桥 西归：2010 开埠：1843 东渡：1990 ，外滩从此诞生！ 项目参数表 项目名称 绿城黄浦湾 总占地面积 63360㎡ 区域板块 黄浦滨江 总建筑面积 260000㎡ 现场地址 黄浦区中山南路566弄 容积率 3.15 物业类型 高层公寓、保留建筑 绿化率 35% 建筑形态 7幢18-30层的高层公寓 开盘时间 2009-08-09（一期） 交房状况 精装（15000元/㎡） 交房时间 2011-12-31（一期） 总户数 571 得房率 80% 开发商 上海华浙外滩置业有限公司 车位比 1：1.75 代理公司 自销 物业公司 高力国际物业有限公司 建筑设计 美国JWDA建筑设计事务所 加拿大B+H建筑设计事务所 施工单位 中达建设股份有限公司 规化设计 美国HOK建筑设计事务所 景观设计 澳大利亚DAHD事务所 室内设计 美国BLD事务所 电梯数 三梯两户 主力面积 235-600平米 物业管理费 6.30元/月/平米 目前均价 均价100000元/平方米 会所个数 2 主力总价 3500万元/套 会所规划 5400平方米会所 80米 11-4 项目概况：黄浦滨江地段，由于拆迁问题，二期建设进程一度中断，在今年解决拆迁补偿后，项目二期启动，将于2014年8月入市销售。 尚文中学 变电站 项目概况：15,000㎡公共中央水景公园的拆迁、设计、施工及后期养护均由绿城负责；开发商通过引入水系等手法巧妙将其私有化，并在一期展示时重金打造约4,000㎡范围作为示范区，客户认可度高！ 3号保留建筑 吉安里：5400㎡会员制 海派人文会所，持有经营 2016年交房同步开业 1#/2# 保留建筑 4号保 留建筑 项目概况：保留四栋不同时期的石库门风格建筑（吉安里、沈家大院、陆家大院），以经典文化的传承演绎现代生活的时尚，再现名门大宅的文化深度，深得客户的欣赏和认同！ 3#保留建筑：70年产权 1#/2#/4#保留建筑：70年使用权（功能意向：私人美术馆、小型音乐厅等） 现代滨水建筑风格的住宅立面 石库门风格建筑与现代风格售楼处相结合 现代艺术咖啡厅、 艺术音乐主题餐厅、小型露天音乐广场、香薰SPA、红酒吧、酒品陇列室、雪茄吧、健身中心、室内恒温泳池…… 公共部分精装修：除去常规的公共部分精装修外，一层为6.6米高全架空层，作为会客大堂，保留绿城的豪宅入户仪式感；地下空间细节的处理打造了绿城黄浦湾的独特性。 标准电梯厅 地下车库大堂 地上一层全会客厅 地下车库精装灯柱及吊顶 超宽车距 地下车道与停车区域材质区分 顶面灯饰具有指导性 绿城黄浦湾销售指标分析：完全颠覆黄浦湾一期的去化速度，25亿总销意味着2.5倍的市场标准去化速度 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 ? 4/9/2017 2017-4-9 2017-4-9 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 ? 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 4/9/2017 绿城黄浦湾成交情况 华润外滩九里成交情况 绿城黄浦湾2014年指标：25亿 2.5倍市场去化标准 疑问：HOW？ 融绿：玉兰系列的变化充分展示出融绿的操盘特色，从绿城质量为主，销售为辅的住宅理想化模式，转变为注重销量，高周转高溢价模式； 产品策略 户型 公寓 122-247㎡ 90-150㎡ 90-150㎡ 洋房 256-400㎡ 186-226㎡ 169-204㎡ 套均总价 公寓 691万元/套 432万元/套 类似臻园 洋房 1745万/套 859万/套 870万元/套 装修标准 公寓 6000元/㎡ 5000元/㎡ —— 洋房 8000元/㎡ 毛坯 6500元/㎡ 建造标准 二期在入口硬景、中轴水景、园艺及外立面等进行简化，三期在二期的基础上降低外立面品质，压缩成本。 月平均销售额 （亿元） 公寓 0.88 1.89 预计1.47 洋房 0.86 1.33 预计2.28 公开 合并 收购 融创 绿城 融创绿城 50% 50% 2013 玉兰公馆 减小面积，