第八章_物业管理制度与政策讲解.ppt

第八章 本章内容 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理法律关系主体及其权 利和义务 第三节 物业管理的主要内容 第四节 物业管理服务费 第五节 案例分析 第一节 物业管理概述 一、物业管理及其立法 （一）物业的概念 物业：单元性的房地产。具体是指一定建设用地范 围内已建成并投入使用、已确定业主权益的各类房屋及 与之相配套的附属设施和相关的场地。 各类房屋可以是住宅区、综合商住楼、别墅、高档 写字楼、工业厂房、仓库、宾馆和饭店等。附属设施及 相关场地，是指房屋内外各类设备、公共市政设施及相 邻的庭院绿化、道路、场地等。 第一节 物业管理概述 一、物业管理及其立法 （二）物业管理的概念 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 对此概念，要从以下几方面来理解： 第一，物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活 动。 第二，物业管理活动的基础是物业服务合同。 第三，物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修、养 护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的 的服务性行业。 　　 第一节 物业管理概述 一、物业管理及其立法 （二）物业管理的概念（续） 广义的物业管理并不限于业主与物业服务企业对不动产物业的管 理，还包括政府机关对物业进行的具有强制性的公共管理活动。物业公 司受业主委托对物业所从事的服务只能是其服务活动的一部分，而在诸 如治安，环卫等方面，物业公司的服务行为同时也是一种遵照执行物业 管理法规的活动。 根据现行有关法律，物业管理分为前期物业管理和后期物业管理： 前期物业管理是指某种房屋（一般是住宅）出售后至业主委员会成立 前的物业管理；后期物业管理是指业主大会成立后的物业管理，是一 般意义上的物业管理。 　　 第一节 物业管理概述 物业管理与传统房产管理的比较 第一节 物业管理概述 第一节 物业管理概述 第一节 物业管理概述 第一节 物业管理概述 二、物业管理的性质 二、物业管理的性质 二、物业管理的性质 二、物业管理的性质 二、物业管理的性质 二、物业管理的性质 第一节 物业管理概述 以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：一、房屋公共部位的维护与管理二、房屋装修管理服务三、物业共用设施设备管理服务四、环境清洁卫生管理服务五、绿化管理服务六、安全管理服务：包括物业管理区域内的治安防范、消防 管理和车辆管 理三大方面。七、维修基金的代管服务八、物业档案资料的管理 常见的特约服务项目有：1．代订代送牛奶、书报；2．送病人就医、喂药、医疗看护；3．代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；4．代接代送儿童入托、入园及上、下学等； 5．代购、代送车、船、机票与物品；6．代洗车辆；7．代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。8．代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。 这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。 （四）经营性服务（续）4．利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）； 5．开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；6．从事房地产经租、信