房地产市场调研及价格策略(终稿)浅析.ppt

与鼎诚共享成功的展业华彩！ We expect success. 同致行郑开事业部 2013年6月 与小浪底置业共享成功的展业华彩！ 同致行郑开事业部 2013年7月 We expect success. 3号楼 4号楼 西单元 东单元 16层：5100 以西户为例 基准层差为20-50元每平 12层：5000 以东户为例 3层：4450 21层： 4700 3层：4500 21层： 4750 0 120 50 100 120 20 同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平 西单元 东单元 16层：5100 12层：5000 以东户为例 3层：4450 21层： 4700 3层：4500 21层： 4750 以西户为例 新晋美·悦都 典型项目平面差、垂直差分布—— 两梯三户 22号楼 西单元 东单元 16层：5300 以西户为例 基准层差为20-50元每平 15层：5400 以东户为例 3层：4800 20层： 5500 3层：4900 20层： 5600 0 100 200 50 同层因户型、朝向不同差价约为0~100元/平 典型项目平面差、垂直差分布—— 东方金典 两梯两户 平面、垂直差 项目名称 平面差 基准层差 最低价-最高价（面价） 定价类型 铂金瀚宫 0-200元/㎡ 10-60元 4700-5500元/㎡ 橄榄型 橄榄城 0-300元/㎡ 10-50元 4600-5500元/㎡ 上升型 悦都 0-120元/㎡ 20-50元 4450-5100元/㎡ 橄榄型 东方金典 0-100元/㎡ 20-50元 4800-5600元/㎡ 上升型 典型项目平面差、垂直差小结—— 产品维度 ︱ 市场价格比对过程—— 市场价格比对过程 确立竞争项目权重 汇总比较打分体系得出比较价格 选取市场比对项目 确定市场价格比价体系 价格论证体系 权重确定原则：影响度越大，权重越大 项目权重 分配表 项目 权重 备注 香堤湾 25% 同区同质 湖滨花园 15% 同区同质 帝湖世家 15% 同区同质 蓝湾国际 13% 同区同质 碧水蓝城 12% 同区同质 青年城 5% 不同区同质 橄榄城 5% 不同区同质 东方金典 5% 不同区同质 新晋美·悦都 5% 不同区同质 合计 100% 对比样本的权重 比价体系影响因素权重 比价体系六大影响因素权重构成 地段价值 20％ 100% 户型设计 20％ 楼体素质 15％ 景观设计 10％ 工程进度 25％ 物业服务 10％ 比价体系权重 根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为5632元/㎡。 舍零取正，本案高层比准价格确定为5600元/㎡(实收) 说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。 洋房比准价 　 项目名称 本项目 未来湖滨 帝湖世家 碧水蓝城 开元华庭 森林半岛 橄榄城 东方金典 塞纳左岸 铂金汉宫 　 权重 　 25% 16% 13% 12% 8% 8% 8% 5% 5% 地段价值 20% 1 1 1.1 1.2 1.2 1.1 1 0.9 1.3 1.2 工程进度 25% 1 1.3 1.2 1.3 1.3 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 户型设计 20% 1 0.8 1 0.9 1 0.9 1 1.1 1.1 1.1 楼体素质 15% 1 0.9 0.9 1 0.9 0.8 1.2 1 1.3 1.2 景观设计 10% 1 0.8 1.2 0.9 0.8 0.9 1 1.2 1.2 1.2 物业服务 10% 1 1 1 0.9 1 1 0.9 1.1 1.2 1.1 近期实收均价 　 　 5400 6500 5600 6200 5900 7500 6800 7800 7500 比准系数 　 　 1 1.075 1.075 1.08 1.06 1.07 1.08 1.215 1.17 比准均价 　 　 5400 6047 5209 5741 5566 7009 6296 6420 6410 本项目合理均价 5632 根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为4961元/㎡。 舍零取正，本案高层比准价格确定为4960元/㎡(实收) 说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。 小高层比准价 　 项目名称 本项目 未来湖滨 香堤湾 碧水蓝城 鼎立国际 天河湾 蓝湾国际 幸福里 青年城 森林半岛 　 权重 　 20% 20% 12% 12% 8% 8% 8% 6% 6% 地段价值 20% 1 1 1 1.2 1.1 1 1.2 0.9 0.9 1.1 工程进度 25% 1 1.2 1.2 1.1 1.3 1.3 1.2 1.2 1.2 1.2 户型设计 20% 1 0.7 0.8 0