都江堰项目市场情况调查20140904范例.pptx

都江堰项目市场情况调查报告 报告目录 1 2 3 4 住宅物业环境研究 潜在住宅客群调研 商业市场调查 城市环境研究 城市环境研究 Part １ Part1.1　城市宏观经济 Part1.2　宏观政策 Part1.3　城市规划 　城市宏观经济 Part 1.１ 城市GDP与人均GDP：经济总量逐年增加，增速逐年下滑，房地产发展减速、处于从高速向平稳发展的过渡期，市场需求从刚需向改善过渡。 人均GDP与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 GDP增速与房地产发展关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 数据来源：都江堰市政府公报 城市产业结构及旅游业情况：以第三产业为支柱产业，其中又以旅游业及其带动的商贸服务业为主导，城市本地人口结构则以旅游及商贸服务业从业人员为主，同时潜在购房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。 数据来源：都江堰市政府公报 人均可支配收入：历年均保持较高水平增长，表明购买力不断增强；以全省平均房价收入比7.4推算，目前城镇居民可承受房价水平为4000-6000元/平米，农村居民为2900-4400元/平米。 数据来源：都江堰市政府公报 固定资产和房地产投资：投资增速保持高度同步，自2010年始增速大幅下滑至0点、近4年投资规模保持平稳、增长基本停滞、未来新增供应将减少；当前房地产投资占比达到30%，已处于主导地位，当前经济增长对房地产行业依赖度增强，势必受到地方政府的格外重视。 数据来源：都江堰市政府公报 　宏观政策 Part 1.２ 调控政策汇总：都江堰不限购，但限贷、且贷款利率上浮，导致购房成本增加，部分购买力较弱的购房需求受到打压；不动产统一登记制度即将出台，又将释放供应进入市场，导致竞争加剧。 机制 方面 调控着力点 落实情况 方向 当前调控政策汇总 市场机制 供应 土地供应 落实 长效机制 1、增加土地供应；2、保证经适房、廉租房和刚需商品房用地比例；3、开展土地出让招拍挂制度完善试点。 商品房供应 落实 1、增加供应；2、加快建设；3、供应结构调整；4、90/70政策。 保障房供应 落实 1、加快建设；2、增加供应；3、配套设施同建；4、公平分配；5、保障范围纳入外来务工人员；6、引导民间资本进入政策性住房建设。 小产权房处理 落实 1、不给宅基地证；2、在建及在售小产权房须停建停售。 税收调节 税收 房产税 未开始 1、加快制度建设；2、扩大试点；3、个人住房信息全国联网；4、不动产统一登记。 土地增值税 落实 1、加强管理、规范清算。 营业税 未落实 1、二手房5年内转让全额征收营业税。 所得税 未落实 1、二手房转让严格按所得20%计征个税（并未落实）。 行政调控 需求 住房消费资格 未执行/已停止 1、限购，抑制投机投资。 信贷限制 落实 短期机制　 1、差别化信贷，多数银行对首套房贷在基准上也上浮。 开发 开发资格 落实 / 1、外资限炒令；2、竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”；3、商品住宅开发不得超过3年。 监管 市场监管 落实 1、资金监管；2、网上签约；3、标准买卖合同；4、加强监管；5、行政问责；6、预售管理；7、明码标价；8、房企信用管理；9、完善房地产统计和信息披露制度。 购房落户：具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员，可将户口迁入； 投靠落户：与其共同居住生活的直系亲属，可以随迁或投靠迁入户口，不受结婚时间、暂住期限的限制。 所需材料：入户申请、户籍证明、住房证明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。 都江堰落户政策：购房即可落户，有利于吸纳外地客群、增加市场需求。 　城市规划 Part 1.３ 城市定位：国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城，宜居性好、旅游休闲度假及居住价值较高。 蒲阳路片区 ：生活居住区 幸福大道片区：商务中心、行政金融中心、居住区 天府大道片区：以居住功能为主的城市综合新区 旧城片区 ：旅游中心 本案 城市规划：未来都江堰主城区将分为四大区，呈扇形发展；本案位于蒲阳路生活居住区，较具居住价值，但位置较偏、当前周边发展较为滞后、配套较差。 片区 区域定位 主要配套 片区特点 主要产品类型 价格水平 旧城片区 旅游中心 旅游、酒店、餐饮、教育、金融 古色古香 多层、改善型 5800-7000 蒲阳路片区 生